綠角財經筆記: 1月 2012

公告--關於Ask Mr. Firstrade 專欄

Ask Mr. Firstrade 專欄的回應部份，將進行整理。為了讓讀者閱讀方便，我將把這些問題與答案，分類之後，寫在該專欄的本文之中。2011年12月31號之前的回應，將在1月27號刪除。想要留下個人備份的朋友，煩請在該天之前進行動作。

以後仍將定期整理，每次整理前皆會事先公告。也請想要發問的朋友，先看看專欄本文之中，是否已經有朋友問過相同的問題。感謝版友的熱情提問，與Mr. Firstrade的熱心回答。

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2011年各資產類別表現回顧---債市篇

債市分為以下幾個類別，表現整理如下表:
(圖表皆可點擊放大觀看)

作圖如下:

2011年的美國公債，持續2010年的正報酬。2011年，美國短期公債有一點多趴的漲幅，中期公債有9.89%的漲幅，長期公債則有29%的報酬。

許多投資人在2010年當時，看到公債預期報酬很低，於是便覺得這是一個不值得投資的資產類別。或甚至認為，美國的Federal Fund Rate已經趨近於零，未來只有調升利率的空間，不會往下調，所以債券可期望的上漲空間有限，下跌風險倒是不小，更覺得不宜投入。

但基本上，債券在投資組合中的目的是要穩定整體的表現。在2011年，債券又如實的達成目標。

在2011年各資產類別表現回顧---股市篇文中，大家可以看到全球股市在2011年的報酬是-18%到+1%。在這麼差的股市表現下，假如投資組合中能持有一些公債，將可以非常有效的抵消跌幅。

沒錯，目前公債的殖利率低，預期報酬低。但我們選擇債券的主因，不是它的預期報酬高低，而在於這個資產類別的特性。在預期報酬較低的時候買進債券，的確是可能付出較高的持有代價。但，投入債券的時候，又不是只有在殖利率低落的一年。有時，實際報酬又會高過預期報酬。2011年就是個例子。

在美國保持Federal Fund Rate趨近於零，也沒有再調整的狀況下，為何長期公債可以有那麼高的報酬，可能會讓一些投資人覺得奇怪。重點是，美國聯準會控制的Federal Fund Rate是一天期的利率，是最短期的利率。其它天期的利率，多交由市場機制決定。(美國去年推出的扭轉操作(Operation Twist)則是試圖影響較長天期利率的動作)。

所以從2011年的第一個營業日到最後一天，美國30年期公債殖利率從4.39%降到2.89%，其實就是經歷一個”降息”過程。就是這樣的殖利率變化，為美國長期公債創造出可觀的資本利得。

雖是正報酬，但2011年美國公債的表現又讓許多人失望了。

2010年，有人說放空美國公債是不需大腦的簡單選擇，2011年債券天王Bill Gross出清基金中的美國公債。當時投資討論區上，最熱門的美國公債標的是反向報酬ETF，譬如ProShares UltraShort 20+ Year Treasury(美股代號:TBT)，還有ProShares Short 20+ Year Treasury (美股代號:TBF)。譬如在葛洛斯表態之後，Motley Fool上就有一篇，教你如何像Gross一樣投資的文章。(基本上，這種文章還有個問題，那就是放空該資產與使用反向ETF非常可能會帶來很不一樣的結果。)

結果該文章的結果是，教投資人如何像葛洛斯一樣犯錯。葛洛斯還很大方的承認他看錯美國公債。

但重點不是這些市場大師或主流看法出錯。他們有可能對。但是，現在回顧，看到他們出錯了，大家才會記得，就算是成名大師，想要預測市場，也不一定會對。就算大家都覺得這麼做才對，也不一定會實現。

投資人跟著當下篤定的氣氛或是大師的說法，做出動作，都不是必勝的保證。

當初以為美國公債就要不行的人，假如去放空美國公債，那麼他會為自己賺到負報酬。假如他放棄美國公債，前進新興市場，他也是放棄正報酬迎向負報酬。這些動作的績效，都輸給繼續執行股債資產配置的投資人。

當然，當初暢談如何放空美債的人不會出來談自己的”豐功偉業”。不論是在自己記憶中或是在其他投資人面前，他們會當成沒這回事。但其實，資產配置投資人應該知道，自己又以沒有看法的做為，贏過一堆有所看法，表面看起來很行的人了。

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Vanguard總部導覽—A Tour at Vanguard Headquarter

柏格先生創立，以指數型基金聞名的Vanguard目前掌管共1.4兆美金的資產，為全美最大的基金公司，在美國投資界是家喻戶曉的名字。但它較沒有積極進軍國際基金市場。目前台灣投資人中，大概只有像綠角一樣前進美國券商的投資朋友曾聽聞過它的名字。

拜Google Map之賜，我們可以用網路上查到的資訊，不用飛抵美國當地，也可以來趟Vanguard總部之旅。

Vanguard總部設在美國賓州的Malvern。這塊地是在1991年，原本辦公室已經無法容納日漸擴編的員工後，由Vanguard董事會決議買下，開始新建辦公處所。在1993年夏季，員工陸續搬入。

上圖中標記為A的地方，就是Vanguard總部所在位置。可以看到，是位在費城郊區，在紐約市的西南邊。

放大後可得下圖:

圖中灰色區域就是Vanguard總部，這塊區域被稱為Vanguard Campus(Vanguard園區)。我們可以看到，周邊道路已經”Vanguard化”。譬如有條Vanguard Boulevard，還有Admiral Nelson Drive(納爾遜上將路)。

主要建築之一，就是Victory Building。Vanguard是英國海軍上將納爾遜在尼羅河之役的座艦，公司以此為名。Victory(勝利號)則是上將最後的旗艦。Vanguard的總裁辦公室就在Victory Building的三樓。柏格退休後，則在位於一樓的Bogle Financial Market Research Center繼續工作。

(想瞭解該公司的命名典故，可參考Vanguard, The Ship, The Company and The Experiment)

其它周邊建築則以參與尼羅河之役的其它戰艦命名。包括Zealous, Goliath, Swiftsure還有Majestic。目前有一萬多名員工在此工作。

Vanguard園區內沒有Google街景圖，所以只能從一些其它來源，尋得照片。

這張圖片取自Vanguard官網。可以看到辦公建築不高，多是三層樓。

在Victory Building正前方的主廣場上，有創辦人John C. Bogle的雕像。

柏格先生曾說，每看到這個雕像，就覺得自己像Dorian Gray。

到了冬天，在路旁被白雪覆蓋的公司標記。(本圖取材自Vanguard Facebook。)

比起硬體設施，更重要的是公司的人才。

這張照片中，左邊是Vanguard現任總裁，William McNabb先生。右邊是Vanguard投資長(Chief Investment Officer)，Gus Sauter先生。

其實我是先聽聞過Gus，之後才知道McNabb。對於指數化投資人來說，前者的確比較有名。Gus Sauter在1987到2005年間，接管Vanguard 500 Index Fund，並做出重大貢獻。第一個是改寫追蹤指數所用的程式，第二個是使用指數期貨增進追蹤效率。在他接手之後，指數型基金更能貼近指數表現。Vanguard在指數化投資界能坐上排名前幾的位置，靠的不僅是首先進入市場，更有賴其先進的指數追蹤技術。(近年VWO擊潰EEM就是一例)

做主動型基金經理人要做到出名，或許拿下幾年突出的成績就可以辦到。但像Gus Sauter，做指數型基金經理人做到出名，要怎樣的經歷與經過多少時間?

Vanguard內的債券部門。(本圖取材自Vanguard Facebook。)

有人可能以為指數化資產管理公司內，會還蠻空曠的，因為沒什麼事要做，也不需要太精巧的設備。實情絕非如此。Vanguard這些員工，如實的帶給投資人年復一年的指數報酬。看似平凡無奇，但隨著時間經過，我們看到一位又一位的明星經理人，在平凡的指數報酬前，失去了光芒。

(本圖取材自Vanguard Facebook。)

Vanguard員工在公司35週年生日，身穿紅衣，排出公司的代表符號V。

就像這張照片，Vanguard的服務、Bogle的理念，都是靠這許許多多員工的努力，才能實現。指數化投資的想法，就是靠這些人，才能形成威震國際的投資震波，其影響力，連和賓州隔著一片北美大陸加上太平洋的台灣，都能感覺得到。

共同基金英文叫Mutual Fund。這個Mutual很有意思。除了”共同”之外，Mutual也有互相的意思。共同基金要能深得人心，靠的不全然是基金公司單方面的推動，很大一部份，更是投資人選擇與口耳相傳的結果。

當基金公司能為投資人著想，當投資人能體會到這番心意，當兩邊互相幫忙時，投資可以是一件很愉快也很簡單的事。

後記1:反觀現在，大多數的基金公司想的是如何從投資人身上撈錢，拼命推出一些熱門、追逐潮流與高費用的基金。當基金公司這麼不為投資人設想，也難怪基金投資人會發展出一堆防禦措施。這都是互相的啊~~

後記2:像Vanguard這樣國際間一等一的基金公司所提供的指數化投資工具，投資人只要用每年千分之幾或甚至萬分之幾的總開銷就可以持有。反觀國際間以及台灣本地一些根本難以望其項背的基金公司，居然要收投資人十倍的費用，譬如2%或是更高的總開銷。這種狀況可以有兩種比喻。一是買進這些高費用低品質基金的投資人，就像在花每晚一萬元的高額代價，住進一星級(或根本沒有星)的飯店。另一則是，有家五星級大飯店持續以每晚1000的低價在市場上促銷，有些人卻一直視而不見或是不為所動。

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房仲業不告訴你的50件事讀後感

這本書與黑心房仲的告白有相輔之效。兩本書切入的面向不太一樣，但看完後都覺得頗有收獲。

黑心房仲的告白內容很”生活化”。生動活現的對話與場景，讓讀者有身歷其境的感覺。”房仲業不告訴你的50件事”這本書則有較多法規方面的描述。書一開始就講出一個重點。透過房仲業者買賣出現糾紛，不見得就是仲介的問題，有時是買方或賣方出問題。

現代文明社會，什麼都照條約與合約走。買方或賣方簽下了合約，就會受到這紙約定的束縛。一定要搞清楚相關約定中會有什麼東西，不要以為自己想怎樣，就會是怎樣。瞭解遊戲規則，也可以減低在房屋仲介過程中引起糾紛的機會。

所以作者在書中詳細解釋了買屋與賣屋過程中需要瞭解的重要規則。譬如以斡旋金出價，成功後下一步要做什麼，要怎樣才算反悔成功、或是下了斡旋金後反悔不買要負什麼責任。這都是要事先講好的重點。還有也可以用要約書出價一事。

買屋不是只要準備房子的總價款，還有許多其它的支出。包括給房仲的服務費、代書費、契稅、印花稅、登記規費，還有要與上一任屋主協商好如何分攤的地價稅與房屋稅。這些零零總總的費用全部加起來，才是買屋的支出。有時買進之後，還要新購傢俱或是重新裝潢，那費用就更多了。重點就是，不能僅以房屋總價來估量自己能否負擔。其它的費用也要考慮。

還有，成屋履約保證到底是保障那些東西，漏水保固服務有那些狀況不保，以內政部交易契約為”範本”或以其為”藍本”，到底是差在那裡?

在這些方面，房仲業者也是”照規矩”行事。只是買家與賣家，一定要瞭解這個規矩到底是什麼。千萬不可以為自己預期怎樣，它就是怎樣。等到結果與期望出現落差時，就是麻煩的開始。

不過一個有良心的房仲業者，也不應在條文細節動手腳，製造出不易讓人注意到的條約限制。然後等到事發時，才振振有詞的援引條款，說這是當初雙方都同意的事。

這本書和黑心房仲的告白的作者Sway同時都有提到的就是，看屋要做筆記。不要走馬看花，看過就算了。沒寫下來，看過幾間之後，自己當時看屋的想法與所見所聞，就都會凐沒在記憶之中。

作者有建議一些重點面向，再加上一些自己覺得重要的地方，這樣的一本看屋筆記，就會成為日後自己進行評比與累積經驗的利器。

買房是大多人一生中最大的一筆消費。大家都喜歡便宜買，沒人喜歡買在高點。現在回想起來，當初SARS或是台海飛彈危機的時刻，都是很適宜投入房地產的低點。

但我們現在是在日後回顧，很輕鬆的擁有百分之百正確的後見之明。在當下，沒有人知道SARS會不會接著攻下第二座醫院，沒有人知道準衝突會不會變成玩真的。在那下墜的過程，在那看不見底的時候，真有勇氣投入的有幾人?真的想投入的，又有多少人有”等它再多跌一點再進場”的心態。能有低點且能買在低點，除了機運更要有勇氣。

日後，或許還有讓房價下挫的事件。但這個事件會是什麼，很可能不在任何人的想像之中。

但影響整體房市景氣的因子畢竟超乎個人的掌握範圍。想要買屋賣屋，還是從可以掌握的因子，也就是如何與業者打交道，瞭解遊戲規則來下手吧。

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2012泰雅盃馬拉松21K參賽經驗

在2011年十月比完台東鐵人三項後，隊友提議以泰雅馬拉松做為下一個賽事。自從參加鐵人後，每次跑步練習就是10公里，再也沒訂過更長的目標。半程馬拉松剛好有點挑戰性。於是答應加入，以完成首次半馬為目標。

比賽的日子在一月七日星期六。這天之前，連續三天寒流來襲，陰雨綿綿、冷風颼颼。但到了星期六，天氣明顯好轉。在開車延國道六號向泰雅渡假村前進的路上，看到太陽下的青山、環繞在山腰的雲霧。想到待會就可以到這樣的山裡好好的跑上兩小時，心中不禁覺得有點興奮。

在參加這次半馬之前，我最遠只跑到15公里。在操場上不斷繞圈的單調，向來是我覺得無法跑很久的障礙之一。想到過去騎車時，就是山上美景的引誘，讓我不斷延展續航力。看到眼前的美景，對於今天完賽又更具信心了。

到達會場已經是車滿為患。連露營區全都停滿了。

在與隊友會合，暖身一下之後，很快就到了鳴槍起跑的時刻。正確的說，是鳴槍起走。人很多，剛開始是慢慢走。走了約一分鐘，才通過起跑線。

之後就可以開始小跑步，但人仍是相當多。對於這樣擁擠的開始，我覺得相當滿意。如此一來剛好可以避免一開始的興奮，轉成過度快速的步伐。慢慢起步，之後才能撐得久。這次以完賽為目標，不講求速度。

與上千位跑者併肩起跑，想到有那麼多跑步同好，在那麼好的天氣、那麼好的場地，一同享受運動，真是令人覺得熱血沸騰。加上通過泰雅渡假村的大門後，是下坡路線，真是心情與步履同樣輕盈。(回程才知道厲害)

假如沒聽錯的話，當時大會主持人說，”大家現在儘量笑吧，回程就笑不出來了。”當下除了覺得有點機車之外，也想到鐵人三項運動聖經所說的，第一次參賽的目標之一，就是要笑著通過終點。我們就來看最後結果如何。

在大群人龍中跑了一陣之後，第一個明顯疏解人潮的地方，是半馬與全馬的分流點。在這裡，半馬參賽者向左跑，全馬則是向右。這次全馬共約有1300人參賽，半馬則有五百多人。這樣一分，路上的人口密度大幅下降。

另一個明顯覺得人潮減少的地方，是在跑過一座橋，遇到一位吹著長笛的工作人員之後。在這樣的山間道路，聽到現場演奏的長笛樂聲，有種超現實的感覺。

之後，就是照著自己的速度跑了。我的目的是要抓到過去練習時，那個剛剛好的速度。在這個速度之下，跑了五、六十分之後，會有一種覺得自己可以無止盡的跑下去的感覺。然後在這樣的感覺消失之前，希望可以完成21公里的旅程。

這次半馬比賽路線，是由泰雅渡假村門口出發，到惠蓀林場入口折返。全程有些上下起伏。起跑時間是上午11點。

開始跑幾公里之後，就被一位隊友從後面追上。我們一起跑了幾公里，後來他的速度明顯較快，就先我而去了。

一開始的三個補給站我都有拿運動飲料來喝，結果喝太多，變成上腹有點脹。

之後我又遇到一位速度差不多的跑者。在互相超越幾次後，最後我們幾乎是全程一齊跑完。我覺得自己蠻幸運的，這位跑者已經是第三次參加半馬，一路上還跟我講些上下坡跑步要訣。她跑的速度對我來說也很剛好，就是我要的速度。一路上聊東聊西的，時間也很快就過去了。

愈接近惠蓀林場，愈有高山深谷的氣象。跑過一個路彎後，看到高山聳立在河谷對面，背稱藍天，山腰間還有一抹變紅的樹葉。看到這樣的景色，真的有點忘掉自己還在跑步。只記得自己正在深呼吸，努力想在腦中刻劃下當時的印象。

路上經過一些村落。當地居民很熱情的組成隊伍，在馬路上給我們加油打氣。他們沒有義務這麼做，但他們決定花費自己的時間與資源，為跑者加油。參賽跑者真的蠻幸福的。

在惠蓀林場的折返點，居然有種補給品叫米粉。工作人員還大聲呼喊，”來喔，熱騰騰的米粉喔!”真是該死。我趕快離那個桌子遠一點，怕聞到香氣，就真的下馬了。才剛過中午12點，還有一小時多要跑呢。吃進固體食物，恐怕不太方便。

不過大腳ㄚ辦的賽事就是這樣，以補給品完善充足出名。畢竟大腳ㄚ本身就是愛跑者組織。一群愛跑步的人，辦給跑者參加的活動，怎可能會照顧不周呢?

折返時往林場裡看去，裡面樹蔭蔽天，路面陰暗，有點陰森的感覺。全馬的跑者就要跑到裡面去。後來全馬選手回來後聽他們說，裡面果然住了一隻惡魔。牠的名字叫”上坡”。

折返後可以看到對面方向上的許多跑者，大家照面，常都會互相加油打氣。跑過停下來拉筋或用走的跑者，也是說聲”加油!”啦。

在這路上，一切都覺得很OK。我不僅開始想說，輕鬆完賽應該沒問題，更想到，以自己鐵人賽中分組排名都約略落在前四分之一的成績，只要照這樣跑，應該還是會落在分組前四分之一。但最後發現，前者是一個錯誤的假設。

就在跑到第17公里時，開始有點累的感覺，上腹部有點不適。到最後剩一到兩公里時的上坡，要拿出意志力來跑。步伐小到已經快要變走的，心中也很想用走的，有種用撐的感覺。一起跑的跑者同伴，就是在這裡速度超過我，先一步抵達終點。

最後終於到達終點了，時間是兩小時多幾分鐘。順利完賽，但有點低估回程的難度，沒有很開心的笑著通過終點，是小可惜的地方。完賽後我也才發現，路上一齊跑的女跑者，是她們分組的得獎選手。我真是有眼不視泰山。

大會有現場表演的節目，賽後選手可持餐券享用吃到飽的自助餐，還有沖澡區。準備相當完善。

吃完飯後，就到終點線等全馬的隊友回來了。一般算四小時，所以從三點開始等。午時三點的陽光，雖仍明亮，但就是有種即將日落西山的愁悵。就在這樣的光線與氣氛下，朋友與家屬，等著全馬選手的歸來。

回到終點的最後一程。有人快，有人慢。有人選擇半馬，有人選擇全馬。有人跑完全程，有人無法完成。但不論是怎樣的過程、怎樣的結果，投入這樣一場賽事，度過快樂的一天，留下愉快的回憶，就是最值得的完賽獎章。

跑步是這樣，或許，人生也是這樣。

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投入房地產市場的合宜工具(Investment Vehicles for Real Estate)

在為什麼房地產不是好投資這篇文章，我解釋了，為什麼以投資原理的角度來看，一般投資人實際持有房地產物件不是很好的投資方法。

但這不表示，房地產是一個不值得投入的市場。該文的重點是，以一般投資人的資金規模與交易條件，實際持有房地產會伴隨許多負面因素。

不論在股票、債券、房地產，持有標的數量很少、不分散的投資方式，都不是很好。(不要問我為什麼有那麼多人在股票市場集中投資，擁抱這些缺點，然後以為自己”高風險就有高報酬”。That’s beyond me.)

面對各別房地產流動性、分散性、交易成本這些問題，剛好有一個投入房地產的工具可以處理這個問題，那就是REIT基金或REIT ETF。

(不明白什麼是REIT?還請參考What’s REIT?一文。)

請留意，是投資REIT的基金與ETF，而不是各別的REIT。這些基金與ETF同時投資多支REIT，才會產生足夠的分散效果。各別的REIT分散性仍然不夠。

譬如 Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (美股代號:VNQI)這支國際REIT ETF，就持有涵括30個國家，持有460支REIT。內扣費用(Expense ratio)也只有0.35%。

REIT基金與ETF，廣泛投資許多國家、多種類別的房地產市場，讓投資人享有分散的優勢。

REIT基金與ETF，讓投資人有分批投入的機會。你不需要一次拿出1000萬，買在當下的價位，你可以每季拿一萬出來投資。也不會只做一次房地產投資，就讓人資金窘迫。

REIT基金與ETF可以有很好的流動性。投資人想將其變賣換錢，在營業日當天就可以辦到。

REIT基金與ETF的交易成本，也遠低於實際的房地產物件。

對於絕大多數一般投資人來說，將房地產納入投資組合，最好的應用工具是REIT基金與ETF，而不是一張房地產權證明。

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資產配置者的沉默(The Silence of Asset Allocator)

談話性理財節目上有四位來賓。

主持人:”大家對未來各地市場有什麼看法?”

來賓A:”我覺得中國未來仍將有最高的成長潛力。雖然有政府調控介入與房地產資產泡沫的潛在問題，但我相信在強勁的內需帶動下，經濟成長仍然可以期待。”

來賓B:”我延續剛才A的話題。新興市場對原物料需求旺盛，以原物料為重點的經濟體，譬如巴西、澳洲都是可以考慮投資的重點。”

來賓C:”新興國家隨著經濟成長，貨幣也將有出色的表現。過去幾年新興市場債也有很好的表現。建議投資人除了股市外，也可考慮從債市切入這個市場。”

來賓D(一位資產配置的信從者):”我建議不管市場上有什麼討論與看法，投資人繼續自己的資產配置比重。按原先訂下的計畫繼續執行，不用做什麼改變。”

主持人:”那請問大家對台股未來的表現有什麼看法?”

來賓A:”我覺得在面臨三星的競爭與蘋果的削價打壓下，科技產業的營收恐怕難有亮眼表現。”

來賓B:”我則認為建築業在選後，面臨政策的不確定因素與之前打房政策的逐漸發酵，前景較不樂觀。”

來賓C:”我對整體台股仍是樂觀的。相信在中國市場的帶動下，仍會有不錯的表現”

來賓D(一位指數化投資的信從者):”我建議不管市場上有什麼討論與看法，投資人只要繼續使用指數化投資工具就好了。”

節目錄影完後…..

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為什麼房地產不是好投資(Why Real Estate is NOT Good Investment)

房地產除了自住的價值之外，許多人更將其視為投資選擇之一。其中一個投資方法，就是投入自有資金，實際持有一兩個房地產物件，然後等待漲價獲利。

投資原理都是相通的。這篇文章分析，為何對大多數投資人來說，以大量資金投資單一或少數房地產物件，不是很好的投資選項。

第一，流動性較差。

就算是精華地段的熱門物件，成交也需要幾天的時間。比較冷門的地區，要出售手上物件，更是曠日費時，需要幾個月以上的時間。

相較之下，假如投資人持有的是台灣市場的大型股股票，譬如鴻海、台積電、中華電等，或是0050這種流動性很好的ETF，當投資人想要變賣換取現金時，他通常在營業日當天就可以成交。

房地產這個問題在平時或許只是讓人覺得比較慢拿到錢而已，但在市場下跌，成交量萎縮時，假如持有房地產的投資人也很不巧的，剛好要在這個時候出脫換取現金，他要接受很大的折價，才有可能在市場上找到願意在這時候買進的買家。

第二、交易成本較高。

股票交易，台灣收取的手續費( 正確的說應是佣金)是0.1425%，然後還有打折。以打五折來算，那是約萬分之七的費用。

相較之下，房地產交易，假如透過仲介，那要收取買二賣四(買方2%，賣方4%)的費用。一買一賣之間，就已經付出6%的交易成本。假如房價無法超過交易成本，根本無法獲利。而房地產長期的實質報酬，難道會是一年15%還是每年50%嗎?想瞭解房地產的長期報酬率，請參考這篇Long-Term Perspectives on the Current Boom in Home Prices讀後感。

第三，標的難以分散。

一般投資人，除了自宅之外，還有多少財力，可以買幾件房地產?假如一個物件的價格是800萬，那麼買五件，就要4000萬元。這不是大多投資人可以承擔的數字。(更何況800萬在現在，有時還只能買到二分之一的房子?!)

假如投資的房地產標的，只有一間或兩個物件的話，那很難達到投資的基本要求，分散。

地點無法分散。假如房地產投資只能買一個城市中的物件，萬一某個該城市或地區特有的因素，造成該地房地產價格下跌，投資人將完全無法獲得分散的保護。

譬如在美國產油地德州，該地房地產價格就會受到油價波動的影響。譬如西雅圖，曾被稱為波音城。當飛機訂單不如預期時，該地房價會受到負面影響。台灣也有受某些產業榮枯影響的城市。

類型無法分散。買了住宅，就不能買店面。買了公寓，就不能買大廈。當某類物件在市場上特別不討喜而價位下挫時，投資人將無法獲得分散保護。

無法分散，是很嚴重的投資缺點，在股市是這樣，在房地產市場也是這樣，這會讓投資人承擔無法獲得對應報酬的無謂風險。

第四，投資時間無法分散。

假如投資人用ETF或基金分批投入市場，那麼將可以獲取時間上分散時點的效益(Time diversification)。投資人可以不必太過擔心此時買進的資金會買在高點。當市場下挫時，他還有買進的機會。將時點分散開來，雖不會買到最低的均價，但也不會買到最高的均價。

但房地產對一般投資人來說，無法分批投入。成交買進的當下，就決定了整筆投資的買進水位。

即便是分期繳還的房貸，仍是以成交當時的價位計算。譬如某屋主選擇每期償還相同金額。假如該屋主在今年一月繳的房貸，是房價的百分之一。那麼明年一月交的房貸，也一樣是成交房價的百分之一，而不是明年一月當時，房價的百分之一。

當資金只夠買一兩個物件的投資人，看到房價下挫時，他將無法在低點買進更多的物件。

(可以對房地產進行定期定額投資，每月或每季買進一個物件的投資人，不是一般投資人，那是超級大戶。)

第五，難以與其它資產搭配，執行再平衡。

以基金或ETF做為投入股債市或其它市場的工具，當每年要執行再平衡時，程序相當簡單易行。買進比重過低的資產類別，賣出比重過高的資產類別，藉由調整持有的基金或ETF股數，就可以完成。

假如投資組合中納入一個房地產物件，當它價格上揚，要縮減其部位時，要如何執行?難道可以單獨賣掉浴室嗎?當它價格下挫，要加碼一些時，要如何辦到?難道要擴建嗎?

對實際的房地產物件來說，這都有實際執行上的困難。

(資產總值的1%就可以買進一個房地產物件的人，也應算是大戶，不是一般投資人。)

第六，房子會折舊。

房子不是買進了就會保值。有時房子值錢的是那塊土地持份。土地價格的上漲超過了房子的折舊，才造成其價格的上漲。

不然看看”新落成的房屋”，與”30年老公寓”。這兩句話分別給人怎樣的感覺，那個賣像好?

買進老舊的房地產後假如要自住，常會有水電等翻修的成本。這些房屋維護的費用，會讓買方只願意出較低的價格。

雖然房子不會一瞬間從十年屋變成三十年屋，但隨著時間經過，房子是慢慢在折舊。

綜合以上論述，我們可以知道，為何實際持有一兩個房地產物件，不是很好的投資。

但投資界讓人最難解的一點是，愚蠢的做法有時會帶來好績效，而明智的做法，有時會帶來壞績效。

有時，我們看到其他投資人做了些以基本規則來看，不是那麼明智的投資，卻賺了很多錢，就會想說，或許自己忽略這些基本投資原則，也還是可以賺到錢。

這就要看這位投資人，相信的是投資的運氣，或是投資的原理了。

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2011年各資產類別表現回顧---股市篇

本文回顧2011年各地區股市的表現:

股市部分分為以下幾個類別，各類別表現整理如下表:
(圖表皆可點擊放大觀看)

作圖如下:

首先看到美國市場。在2011年，美國市場的大型股表現勝過小型股(2.11% vs. -2.75%)，與2010年相反，2010年當時是小型股勝過大型股。所以很自然的在2011年，我們會看到同時涵括中小型類股的美國全股市指數，表現落後美國大型股指數。

再來我們看到美國、歐洲、亞太與新興市場這四大股市區塊。2011年它們的表現排名是，美國第一、歐洲第二、亞太第三，新興市場最後。這四大市場區塊中，唯一有正報酬的是美國股市。其它三大區，則有-11%到-18%不等的損失。

2010與2011的排名整理如下表:

在2010年各資產類別表現回顧文中，我曾寫有這麼一句話:”值得注意的是，新興市場績效領先其它地區，絕非定律。那只是過去的現象。未來不一定仍會如此。”

不要固執的以為未來一定會是某個區域表現最好，然後將資金全部壓在上面。採取開放的想法，將名次輪動視為常態，然後以資產配置加上再平衡，來進行投資，會是好很多的做法。

2010與2011這兩年，這四大股市區塊的累積報酬如下:

這些數據與表格印證了幾點。

在2009年市場反彈後，投資界流行一種講法，說詞通常是類似以下這樣:”要投資國際股市，就要投資報酬最高的新興市場，這樣在強力的反彈下，才會最快將金融海嘯中的虧損彌補起來。”看起來很有說服力，其實站不住腳。

我們從上表可以看到，假如2010、2011兩年投資新興市場的話，不僅不能彌補虧損，還多挖了個-3%的虧損。一年漲18%，另一年再跌-18%，其實還是虧。

這還是整體新興市場的跌幅。新興市場中還有許多跌得更多更慘的區塊，譬如大中華區。中國、大中華基金也剛好是近幾年，基金業者很喜歡推出的基金類別。當時相信這些說詞，然後投資的人，恐怕是損失慘重。

這兩年下來，這四大市場區塊中，唯一累積報酬是正號的是美國股市。它在2010年，漲的沒新興市場多。在2011年，也僅勉強維持正號。但就是這個正號，讓它兩年下來，還有+18.55%的報酬。而且，美國市場是以比新興市場小很多的波動，達到比新興市場好很多的報酬。

近兩三年，綠角有時有幸接受財經媒體訪問。在解釋自己的資產配置部位，為什麼是美國:歐洲:亞太成熟市場:新興市場是2:2:1:1時，都會遇到一些困難。許多記者朋友都覺得，”美國市場?不是很糟嗎?大家都看壞啊。你怎麼還放那麼多?新興市場的高成長才是帶動全球經濟的火車頭，大家都在投資新興市場，你怎麼新興市場放那麼低的比重?你是不是比較保守。”
(想瞭解配重的理由，還請參見資產配置初步— 配重的決定續1)

不是綠角保守，是將資產拿去重壓新興市場，或甚至單一新興市場區塊的投資人，過於大膽。

整個投資界的度量衡變成太過大膽已經是常態時，採取原先做法的人，會變成格格不入。

在這兩年中，這四大股市區塊中，勉強能持平的是亞太成熟市場。這個市場以MSCI Pacific Index為代表。組成包括日本、香港、新加坡、澳洲與紐西蘭這五個市場，而以日本為主，占了62%。全球投資人看壞許久的日本股市，居然可以在這樣的局面下，讓以日本市場為主的亞太成熟市場撐出平盤的結果。

重點是，市場上大家約定熟成的看法，不代表市場未來的軌跡。

再重覆一次，2010、2011這兩年，美國、亞太、新興與歐洲市場的累積報酬分別是18.55%、-0.01%、-3.02%、-7.61%。

假如一位投資人，就採取簡單的四分法配置，將股市資產平均分配在這四大區域中，這兩年下來，他的報酬率會是正的。

假如投資人將股市資產，全部投入大家最看好的新興市場，那麼他的報酬率是負的。

資產配置的沒有看法，勝過主動投資的有所看法。在此，再次獲得驗證。

自行決定投入那種資產類別與那些地區市場的投資人，假如使用的是績效大多落後對應指數的主動型基金，那麼狀況是輸上加輸。

在習得資產配置與指數化投資的要領後，每年回顧時，不需一再的檢討過去自己又投入什麼錯誤資產與地區。大多狀況是，資產配置與指數化投資這些投資要領再次獲得驗證。

就是這麼輕鬆。就是贏得這麼簡單。

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2012猜台股比賽與2011結果揭曉

綠角在2010年12月發起2011猜台股比賽，請大家一起來猜2011最後一個營業日的台股收盤指數。

2011十二月30日，加權股價指數收在7072.08。我們來看誰猜得最準。

共有152人提出猜測數字。最準的是在2010年12月27號留言的MnO2，他猜7064，與最後結果差8.08點，相差千分之1.1。

我相信這個成果，恐怕勝過所有發布什麼台股預測的券商或是”大師”。

假如現在大家去翻出去年一月，對台股全年走勢做出分析與預測的文章，可能會覺得非常有趣。

第二準的是在2010年12月30號留言的米若絲，他猜6996，與最後結果只差76.08點。

不過重點不是這兩個人猜得準，而是有那麼多朋友參與，一同來猜。沒猜準的朋友也有貢獻。因為就是猜的人多，所以才會有準的人。

主動投資的世界也是這樣。參與的人多了，總有些人運氣好獲得傑出的成績(但我不是說，所有主動投資拿到傑出成績的，都是靠運氣。)

但是，沒有人會希望自己展示好成績時被說是運氣。大多主動投資人，也寧願繼續相信只要努力就會有回報的童話，不願接受即使努力也不一定會有回報的現實。

回到去年猜測的主題。最低猜測是HCH的973點，最高猜測是Hoamon的26673.93。

2010十二月31日，加權股價指數收在8972.50。參與的152人中有91人猜下跌，61人猜上漲。

知道了去年的結果後，從現在開始到一月31號，我們再來猜今年最後一個營業日，台灣加權股價指數的收盤價吧。

規則一樣，你不用什麼分析，任何分析都不用。你只需要一個直覺，一個想猜的衝動，和腦海中一個隨機的數字，你就可以猜明年的收盤指數。

回應煩請選一個名稱代號，不要直接用匿名。這樣一年後在排名時，比較可以有一個指稱的名字。不然很可能會變成，第一名是匿名先生，第二名還是匿名先生。匿名先生那麼多，會不知道是那位匿名先生的。

還有，不必看過回應中其他人的數字再猜。自己先想好數字，再看看其他人想什麼。不然，就算你不想，但只要你看過其他人的數字，很自然就會形成心理錨定作用，你自己的猜測數字就會落在你看過的數字附近。

一起來玩這個遊戲吧!