為什麼房地產不是好投資(Why Real Estate is NOT Good Investment)

房地產除了自住的價值之外,許多人更將其視為投資選擇之一。其中一個投資方法,就是投入自有資金,實際持有一兩個房地產物件,然後等待漲價獲利。

投資原理都是相通的。這篇文章分析,為何對大多數投資人來說,以大量資金投資單一或少數房地產物件,不是很好的投資選項。

第一, 流動性較差。

就算是精華地段的熱門物件,成交也需要幾天的時間。比較冷門的地區,要出售手上物件,更是曠日費時,需要幾個月以上的時間。

相較之下,假如投資人持有的是台灣市場的大型股股票,譬如鴻海、台積電、中華電等,或是0050這種流動性很好的ETF,當投資人想要變賣換取現金時,他通常在營業日當天就可以成交。

房地產這個問題在平時或許只是讓人覺得比較慢拿到錢而已,但在市場下跌,成交量萎縮時,假如持有房地產的投資人也很不巧的,剛好要在這個時候出脫換取現金,他要接受很大的折價,才有可能在市場上找到願意在這時候買進的買家。

第二、交易成本較高。

股票交易,台灣收取的手續費( 正確的說應是佣金)是0.1425%,然後還有打折。以打五折來算,那是約萬分之七的費用。

相較之下,房地產交易,假如透過仲介,那要收取買二賣四(買方2%,賣方4%)的費用。一買一賣之間,就已經付出6%的交易成本。假如房價無法超過交易成本,根本無法獲利。而房地產長期的實質報酬,難道會是一年15%還是每年50%嗎?想瞭解房地產的長期報酬率,請參考這篇Long-Term Perspectives on the Current Boom in Home Prices讀後感

第三,標的難以分散。

一般投資人,除了自宅之外,還有多少財力,可以買幾件房地產?假如一個物件的價格是800萬,那麼買五件,就要4000萬元。這不是大多投資人可以承擔的數字。(更何況800萬在現在,有時還只能買到二分之一的房子?!)

假如投資的房地產標的,只有一間或兩個物件的話,那很難達到投資的基本要求,分散。

地點無法分散。假如房地產投資只能買一個城市中的物件,萬一某個該城市或地區特有的因素,造成該地房地產價格下跌,投資人將完全無法獲得分散的保護。

譬如在美國產油地德州,該地房地產價格就會受到油價波動的影響。譬如西雅圖,曾被稱為波音城。當飛機訂單不如預期時,該地房價會受到負面影響。台灣也有受某些產業榮枯影響的城市。

類型無法分散。買了住宅,就不能買店面。買了公寓,就不能買大廈。當某類物件在市場上特別不討喜而價位下挫時,投資人將無法獲得分散保護。

無法分散,是很嚴重的投資缺點,在股市是這樣,在房地產市場也是這樣,這會讓投資人承擔無法獲得對應報酬的無謂風險。

第四,投資時間無法分散。

假如投資人用ETF或基金分批投入市場,那麼將可以獲取時間上分散時點的效益(Time diversification)。投資人可以不必太過擔心此時買進的資金會買在高點。當市場下挫時,他還有買進的機會。將時點分散開來,雖不會買到最低的均價,但也不會買到最高的均價。

但房地產對一般投資人來說,無法分批投入。成交買進的當下,就決定了整筆投資的買進水位。

即便是分期繳還的房貸,仍是以成交當時的價位計算。譬如某屋主選擇每期償還相同金額。假如該屋主在今年一月繳的房貸,是房價的百分之一。那麼明年一月交的房貸,也一樣是成交房價的百分之一,而不是明年一月當時,房價的百分之一。

當資金只夠買一兩個物件的投資人,看到房價下挫時,他將無法在低點買進更多的物件。

(可以對房地產進行定期定額投資,每月或每季買進一個物件的投資人,不是一般投資人,那是超級大戶。)

第五,難以與其它資產搭配,執行再平衡。

以基金或ETF做為投入股債市或其它市場的工具,當每年要執行再平衡時,程序相當簡單易行。買進比重過低的資產類別,賣出比重過高的資產類別,藉由調整持有的基金或ETF股數,就可以完成。

假如投資組合中納入一個房地產物件,當它價格上揚,要縮減其部位時,要如何執行?難道可以單獨賣掉浴室嗎?當它價格下挫,要加碼一些時,要如何辦到?難道要擴建嗎?

對實際的房地產物件來說,這都有實際執行上的困難。

(資產總值的1%就可以買進一個房地產物件的人,也應算是大戶,不是一般投資人。)

第六,房子會折舊。

房子不是買進了就會保值。有時房子值錢的是那塊土地持份。土地價格的上漲超過了房子的折舊,才造成其價格的上漲。

不然看看”新落成的房屋”,與”30年老公寓”。這兩句話分別給人怎樣的感覺,那個賣像好?

買進老舊的房地產後假如要自住,常會有水電等翻修的成本。這些房屋維護的費用,會讓買方只願意出較低的價格。

雖然房子不會一瞬間從十年屋變成三十年屋,但隨著時間經過,房子是慢慢在折舊。

綜合以上論述,我們可以知道,為何實際持有一兩個房地產物件,不是很好的投資。

但投資界讓人最難解的一點是,愚蠢的做法有時會帶來好績效,而明智的做法,有時會帶來壞績效。

有時,我們看到其他投資人做了些以基本規則來看,不是那麼明智的投資,卻賺了很多錢,就會想說,或許自己忽略這些基本投資原則,也還是可以賺到錢。

這就要看這位投資人,相信的是投資的運氣,或是投資的原理了。




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34 comments:

家榮余 提到...

我也認為 流動性與無法再平衡 是把房地產當"投資"的最大缺點

特斯 提到...

或許REITs會是個比較好的投資房地產工具
但是台灣似乎這方面的產品不多

李小泡 提到...

從以前就常常聽老一輩的人說,把錢拿來買房地產才能保值保本,當時就覺得有點難以理解,現在更覺得這個說法真的很可笑了…

bug 提到...

如果房地產本身都不是太好的投資, REITs又能好到哪裡去呢?
毒藥包了糖衣,會比較好吃, 但是毒藥依然是毒藥, 還是會毒人的

冠穎 提到...

狠久沒來這了~~但還是會想來看看~新的一年~祝版大快樂

大可 提到...

實體房地產本來就不適合一般大眾拿來做投資之用,一個上班族一輩子能購買幾件呢?

相較於一般實體房地產而言,REIT這項投資工具的確比較適合想要投資房地產的大眾持有,不知道綠角對於REIT的看法如何?

William 提到...

個人看法:
要靠房地產致富可能要過兩代,爺爺買,孫子就有機會變好野人。
REITS 的話,只能做為配角,錢如果夠多且資產配置未超過12項的話,放一些在REITS也無妨。

綠角 提到...

謝謝大家的分享
過幾天後我來寫篇REIT相關的文章吧

匿名 提到...

我把ETF換成了法拍屋投資,發現房屋真的不是一般人的投資工具,它會折舊,它要保養,還要勞心勞力,實在不如買ETF分股利來得方便呀。

綠角 提到...

謝謝分享~

Hong Wei 提到...

不好意思 上網查資料於是逛到綠角這來 我一直對投資有很大的興趣 卻也一知半解 想詢問的是 若僅是一個大學生 最好的投資方式是哪一種呢

匿名 提到...

學生的話,最好的投資就是投資自己的腦袋,並且專注在學業上

Orange 提到...

Hong Wei,您好。

我是Orange,我個人的建議是,投資自己,財務與職涯都很重要。
職涯方面,選擇自己有興趣的工作,不建議選擇自己沒興趣的工作,然後把興趣擺在下班後。如果職業與興趣能夠結合,上班就是練功,會不斷進步,還可以拿錢。
財務方面,避免不必要的支出,錢可以先放定存,直到自己對打算投資的東西有一定的了解,準備好再放錢進去。綠角推薦的幾本書會是很好的開始。
英文很重要,對職涯與財務都是,除了跟美國券商往來,未來我們工作的地方可能不是台灣,如果你願意,多跟英文老師哈拉,如果學校有開更有挑戰性的英文課(在銘傳大學叫做honor program,英文進階班),可以去爭取。

(本人離開大學四年多,做軟體開發與測試)

Rib 提到...

除了存錢之外,如果真的對投資理財很有興趣,也可以考慮先做虛擬投資。雖然還是和實際投資差一層,但也是很好的學習。
沒錯,存錢和充實自己,才有錢投資。投資理財只適合累積資產,想要藉此創造資產只是看哪裡錢多就哪裡去,要小心變成賭徒。

更進一步的話,還可以分兩組,一組按綠角的方法,一組按自己的"直覺",觀察看看效果如何。

其實這個還蠻有趣的。已經在投資的人,也可以利用券商的工具,弄一組虛擬的組合來觀察,也不必再花時間動他,一段時間後就可以比較有沒有再平衡的差異。

不過別忘了,就像以後的投資一樣,佔太多時間都是不必要也不值得的。其實這也是虛擬投資裡頭的重點學習項目。

綠角 提到...

謝謝各位朋友的分享

最有回報的投資
就是學習
學自己喜歡,有興趣的東西
保證你愈學愈有趣

sam 提到...

沒錯,在網路跟書上學到了以往學不到的科目
就跟電視節目名稱一樣:學校不會教的事

猴子 提到...

光是現在奢侈稅的限制 就足以讓小咖的投資人 望之怯步了 要研究房地產 也要深入去探討 建商 房仲 政府 多方角色 的相互關係 最近張金鶚先生 去當副市長 敝人也關心到房地產未來走勢 當然敝人學投資 最後的目標 就是能買到自住房 有個溫暖的窩 期待美國升息的那刻 聽專家說 房價就會下跌了 趕快賺錢投資卡實在

綠角 提到...

房地產麻煩的地方在於
Market timing一樣不可行
而且幾乎都需要單筆投入

匿名 提到...

我是一般小老百姓。我想說一下我的看法。我在結婚前就先買了預售屋小套房。對於房子我只是覺得它可以讓我硬存錢。因為畢竟我的自制力沒這麼好。也避免親朋好友一知道你有錢就來借。哈。但我也這樣存到兩間房。我在買屋的一個重點就是它的房租是不是可以付掉它的貸款。就是它可不可以自己養自己。因為這樣我的錢才不會因為買了房之後。沒有任何錢可以去存或投資。所以我前幾年的財務目標是買房。現在是要跟著綠角的規劃走

綠角 提到...

謝謝匿名先生的分享

JULIE Lo 提到...

我覺得房地產好像才是最好投資ㄝ,好幾年前父母買下的房產,現在來說雖然是幾十年的舊房子,但價格也從幾百萬便到現在市價幾千萬(台北市),我想請問綠角先生,房子不是會折舊嗎?可是好像放越久越值錢?還有加上都更就更加澎大價值了,所以我一直想不通,如果投資要加上未來通膨考慮,好像投資房地產才是最佳通膨?可否請綠角為我解惑??

綠角 提到...

任何資產類別
在某一段時期優異的表現之後回顧
都會覺得它是一個好投資

問題是
未來能否持續

盧志維 提到...

在台灣如何投資REIT
thanks

綠角 提到...

透過REIT基金或REIT ETF
都是可行的投資選項

LA realtor 提到...

就我所知,很多人都是靠房地產致富的, 但很少人能靠股票致富.因為房地產流通低和少續費高.容易長期投資..一來可以收租金,以保證現金流.又可用貸款來增加財務槓桿.

匿名 提到...

大哉問 投資股票好 還是房地產好??
必須先從"投資"這概念開始定義,畢竟每個人對投資的定義不同,一般的定義:投資係為扣除成本賺取金錢的行為,例如:開一間麥當勞,股票,基金等.我的定義:投資是一種賺取時間,賺取心靈快樂,賺取金錢的行為,例如:大台北區房地產,出版一本書
房地產的特性:低利息時代,房價上漲,如2006迄今,利率低於3% 相反 高利率時代,房價盤整但大台北區不會跌,如1990年迄2000年,利率平均7% SARS 台海危機 是特例 房價僅跌20% 一年後隨即溫和上漲
綠角說的很好 房價並不隨景氣榮枯上漲下跌 因為房價跟股市兩者完全沒有關連 有時甚至負相關
景氣熱-->股市漲-->通膨高-->升息 -->大台北房價盤整
金融風暴-->股市跌-->通縮-->降息刺激經濟-->大台北房價大漲 還莫名其妙漲到馬祖去了
這就是2009近融風暴後 房市出乎意料漲這一波讓許多人措手不及 本來只是小漲 美國幾次QE又火上加油
沒有一種投資工具適合所有人
股票的問題是:有些人無法每天看財經 盯盤勢 明天永遠會發生新事物 好的 壞的 油價大跌? 歐洲宣布開始QE? 美國暴風雪席捲紐約 聖誕節??
房地產問題:如綠角之分析
選擇適合自己的工具
所謂很多財經雜誌的專家 都是把過去已發生的歷史 用未來趨勢"口吻"撰寫文章 仍然洛陽紙貴 但跟著做 成敗機率就看運氣
我的方式:以大台北房地產為主軸 輔以股票或基金 降息期間--> 股市進入加護病房 小心操作 區間小賺就好 大資金撤出股市進入房市 相反 升息期間-->股市出院活蹦亂跳 將無貸款房地產重新抵押貸款 適度投資股市 這樣房市股市兩頭賺 才有辦法在可怕的股海及通貨膨脹中存活下來

綠角 提到...

謝謝分享

不過試圖適時的在各資產間轉移
恐怕不是個可靠或可行的投資策略~

Wong Wai Leong 提到...

房地產能夠致富是因為當初能夠做按揭,基本上完全不必要等收租金也可以很快賣出房子。小弟是香港人,上一代靠炒樓致富的確很可怕,完全不必要工作,靠炒樓已經發達了。

但就算不計算投機性回報(買入賣出價),只計算房地產的基本面回報,香港的住宅房地產投資也是非常吸引,1990年之前Divided Yield是8%以上,1992年到2008年一般在4-6%﹛,租金平均每年增幅5%。只是由2009年開始,Divided Yield跌穿4%,現在只有3%左右。但最重要最大的前題是,有能力供樓,不要斷供!(有興趣可以到差餉物業估價署www.rvd.gov.hk/mobile/tc/property_market_statistics/)

不過從整個社會角度看,就會最終吃惡果,上一代種下的惡果,需要下一代人來吃。沒錯,買樓收租的確很爽,但上一代人的收租快樂便是建基於下一代交租之苦之上。

貧無立錐之地,更甚者,有些游走法律灰色地帶的業主,將房子劏開,租給一些低下階層,他們通常是得不到政府的公營房屋,也不夠錢買下政府資助的樓宇或私人樓宇,他們的月薪只有萬零元,但這些劏房可能索價5000,根本就是在窮人的飯碗裡搶飯吃。

小弟最痛恨投資住宅房地產的人,就算要投資,至少也投資真正的豪宅,因為租客是有錢人,付出這些租金完全沒有問題,但如果是租給低收入人士,個人認為是一件很沒有良心的事。住宅房地產的高回報完全體現了少數香港人的自私,也見盡了政府,商人合謀挖空香港人的財富。

高回報背後是反映整套制度都出了問題,但只要一踏上這個有問題的制度,便從此翻不到身,從來沒有人有氣魄向既得利益者開刀。

當年特首董建華如果能夠堅持8萬5政策,或者調整政策,讓既得利益者知道政府要動真格,給他們時間適應,知道住宅房地產不再是穩賺沒賠的資產,便可以從極高的租金開支給香港人解脫,釋放出下一代人的活力。

經過一陣子的劇痛,香港可能會再現生機,可惜的是,機會已經錯過,現在向既得利益者開刀的可能性大大下降了。

也回應一下上面有網友說既然綠角說房地產不是好資,那麼REIT也不會是好東西,這是不全面的看法。

對於一般市民來說,房地產=住宅物業,但房地產是包含了住宅物業,寫字樓,零售業樓宇(商場),分層工廠大廈等,還有些特別用途如醫院,度假村等,簡單說就是不動產。

而REIT是房地產信託裡常常看到的房地產是一些寫宇樓,商場,特別用途的不動產等,而不是市民平常認知的住宅物業。

拿商場為例,商場管理便是一盤生意,經營者要想方法增加商場的人流,增加商場內的商鋪的收入,商鋪收入增加,他們才可以加租,增加了的收入其實是解決了市場的困難,所以才有人願意付出高昂的租金。

拿甲級寫字樓為例,也是物業管理的一種,他們要為租客提供優質的工作環境,那麼這些大企業才願意付出高昂的租金讓自己員工在裡面工作。

至於住宅房地產呢?的確要為房子裝修,加點配置後,才能夠出租較高的租金,但對社會實際的價值有增加到嗎?微乎其微!只是單純的食利者!

明白了資產配置的重要性,便覺得香港人(被逼)押注自己全副身家在單一地區裡的單一資產是非常荒謬的事。

還是將資金投放在股票市場,參與全球經濟增長,做一個雙贏的行為,總好過做零和的行為。

綠角兄提到投資房地產缺點真是到位,每年的維修,保險,擔心租霸,找不到租客等等,也是令投資房地產變成一門學問。

而且欠缺了資產配置,其實是很難有信心和這個地區共存亡,但投資全球,小弟就有信心和全球共存亡。

不過說到底,樓宇其實應該只是消費品,像德國那樣有先見之明的國家,國民的收入最終都催谷至實業,而不是交給了地產發展商,社會才有活力。

唉,亞洲人或者華人,是不是永遠也要嘆著氣,吟著杜甫詩句「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山。」

learnman 提到...

樓上一堆人講了一堆廢話,
就是拿不出實際透明客觀可驗證的報酬數據...
標準的房奴野蠻人...
投資看心情;報酬憑感覺.

請問你的房價漲跌數據哪來的?
幾十年來房價漲很多???到底是漲多少?
年化報酬到底多少?
跟股市比較到底超額報酬是多少?

只跌不漲是指"整體房市"的報酬,整體市場長期本來就是只漲不跌...
長期只跌不漲的市場?這種市場根本不會存在下去...
台灣目前有哪樣投資工具可以代表"整體房市"?
還是有人覺得自己買的房子報酬保證可以打敗或是代表"整體房市"
台灣整體股市長期也是只漲不跌...
整體股市只漲不跌不代表你買的股票必定會只跌不漲...

要比報酬神話,那太簡單了,
股市的神話比房地產多太多了...
請問台灣有哪棟房地產投資長期報酬率可以跟
投資BERKSHIRE HATHAWAY,walmart,微軟,amaze,google,fb,tesla相提並論?
請問有辦法事先知道這些股票的漲幅???
這些你都不知道...
卻有辦法大言不慚說買進房地產必定只賺不賠...

明年的股市金價油價匯率利率都無法確定...
卻有人覺得自己可以確定房地產的報酬?

更別提你買的房子敢保證一定不會遇到天災人禍火災地震兇殺自殺這些損害報酬率的突發狀況?

無知的人對於報酬跟風險就是會特別自大跟樂觀...

再說好像有人連台灣真正的有錢人都不認識...
台塑王家,奇美許家,國泰富邦蔡家...
某些人該不會這些人是買進房地產增值才致富吧?
根本大錯特錯,
這些人是因為致富之後才去買房地產的...
就像會去收藏畢卡索梵谷畫作的富翁,難道是因為畫作增值而致富,當然不是,這些富翁是是因為致富之後才畫作...

learnman 提到...

台灣人最有趣的一點在於
今天告訴台灣人
未來股市黃金油價匯率利率各種漲跌預測...
台灣人多多少少都會質疑一下...
對於房市漲跌報酬...卻是照單全收?
房市跟所有投資商品不也是一樣
未來的供需跟價格所產生的報酬,根本無法預測...

房價當然會漲跌,只是房價不像股價天天都有交易價格,一間房地產可能50年才有一筆交易資料...
50年漲50倍這樣算很多嗎?
標普500只花了44年就漲了77倍...
投資賺錢本來就是理所當然...
投資不僅僅要賺錢,還必須拿到跟整體大盤一樣的報酬率,這樣投資才有意義...
否則,相對於大盤所創造的財富,你等於是比50年前更窮了,等於是越投資越窮...

越投資越窮有人卻可以自我感覺良好還特別拿出來侃侃而談房地產的優異報酬?
除了看笑話跟有趣以外...沒有特別感想!

PS.不要提漲幅超過100倍200倍的那種房市個案,不然我也可以拿世界上最強大的股市個案...BERKSHIRE HATHAWAY從1970年起只花了44年就漲了3045倍...絕對比任何房地產神話還神!

綠角 提到...

謝謝Leong實地分享香港第一手觀察~~

learnman 提到...

如果40年前你能夠預測到去壓寶信義區大安區然後放個40年後的投資報酬率...
那你今天肯定不會出現在這裡!
因為這裡談的事資產配置,不是中樂透跟造神!
就像40年前你懂的投資BERKSHIRE HATHAWAY
30年前投資walmart,20年前投資微軟,amaze,
10年前投資google,5年前投資fb,3年前投資tesla.
有這種精準的投資能力請問你來這做啥呢?
你應該早就是億萬富翁過著富裕的生活了!
40年的歲月會發生甚麼事情?
光一個人本身就有無限可能性跟風險,例如可能會遇到意外,可能會被裁員,可能破產,可能生病,可能跟...這些事情可以預測嗎?
如果這些事情無法預測...
為何有人會覺得自己可以預測買個房地產然後放幾十年保證賺錢?
(賺錢定義是啥?打敗定存?打敗通膨?還是打敗10年期美國公債?)
如果有精準的投資能力,挑對股票絕對遠比投資房市報酬更高...
如果挑對股票這件事情你都做不到了....
為何有人覺得自己一定可以挑對房地產投資呢?
很多人做到了?
只是你做到了嗎?
投資的重點不在於別人做到了,是你做的到嗎?
自己做不到的事情卻編出一堆幻想跟小說的致富故事去鼓吹別人去做...
這些人其心可誅啊!!

匿名 提到...

樓上的,你把房子列入太多擔憂因素,這種想法完全不實際。

房地產本身就是一種心理遊戲。挑對地區,你可以穩穩持有,何來不漲可言?即使美國qe
退場,現在全球包刮日本,歐洲都還是維持貨幣寬鬆政策,要短期內跌談何容易?

你舉例奇美、台朔這些大企業家族的財產來比喻就更沒根據了。據我所知他們是企業一邊賺錢一邊買,你敢說他們沒有一路投資房地產嗎?即使長期持有也是一種投資。

很多人說房地產的榮景對社會經濟上沒有實際的幫助跟產值,這也相當偏頗的只有傾向屋奴的角度來說話。

整理一間房子需要動用到土水,木工,廚具,衛浴設備,鋁門窗,廚具,燈具,窗簾壁紙,
油漆,水電,各式各樣的家電跟家具,還有房仲業務跟代銷人員,室內設計,建築的水泥沙,工人,板模等等……,還需要我再往下列嗎?這些牽引著幾百萬人的家庭生計跟數十億的產值?

台灣老舊的大樓,透天厝跟公寓何其多,都不需要汰舊換新?

你出租一間房子遇到正常租客的比例本來就是遠遠高出租霸的比例,你活到這個歲數,親眼所遇到的凶宅跟其他特殊因素導致房子貶值的機率何其低?你見過幾間?你不過是把新聞跟流言拿出來放大而已,又或者小弟認為你根本沒有真正接觸過房地產。
你的故事才是幻想的。

房地產本來就是供需的一種買賣,只不過他的金額大了些罷了。

林森 提到...

我的看法是:
土地不可能無限增加,但人類對於土地的需求卻不會減少
因此長期來看,土地的價格一定是上漲的
再者,投資股票無法掌控全局,我的意思是你無法認命管理階層
無法干涉公司的決策,你只能被動接受他們決策的結果
就像你無法干涉郭董買夏普,你只能接受(如果你是鴻海的股東)
但房地產你可以自己掌控全局,你可以決定要如何裝潢,租金多少
因此我的結論是,股票、房地產都該投資

歡迎指教