Long-Term Perspectives on the Current Boom in Home Prices讀後感
這篇論文是由Irrational Exuberance 的作者Robert Schiller教授寫成，發表於2006年三月的Economists’ Voice期刊上。
這篇文章最具參考性的地方，在於作者搜集了長達百年的房價資料，讓讀者可以用更宏遠的觀點，來看待近幾年的房價高漲，這也就是文章標題的意義所在。
作者搜集了三個歐美國家的房價資料，分別是美國1890-2005年，荷蘭阿姆斯特丹1628-1973以及挪威1819-1989年的資料。再將房價扣除通膨後，算出實質房價指數，然後做圖。圖中，讀者就可以看到房價是否有長期上升的態勢了。
美國的房價自1997年開始，變成一條陡峭上升的線，也就是作者想要探討的”Current Boom in Home Prices”。但其實，從1890到1990這100年間，你可以看到美國房價雖有波動，但其實沒有愈來愈貴的傾向。
歐洲兩國的房價指數雖然止於1997之前，但這兩國的房價自1997年後，也是呈現大幅上漲的態勢。
荷蘭阿姆斯特丹在這之前近350年，實質房價增長1倍，年增率是0.2%。挪威的房價增長則是1.3%。
也就是以長期資料來看，歐美國家這近幾年的房價高漲，是一個歷史很非常獨特的事件。
那麼在台灣呢?假如有人可以統計出從明朝到現在的台灣房價指數，那應該是非常有趣的資料。不過不管台灣過去長期的房價資料為何，近年的房價高漲(特別是台北都會區)，已是顯而易見的事。
房價在短短幾年內迅速高漲這樣一個獨特的事件，最後會有怎樣的結局呢?作者以美國為例，將前幾次的房價上升與當時的經濟發展狀況對比，發現了一個有趣的現象。那就是，房價下跌未必會伴隨經濟衰退，經濟衰退也不一定會造成房價下跌。近兩次的美國房價高漲都在經濟衰退中結束，但看更長期的歷史，你會發現這不是通則。我們很常將房價漲跌與經濟好壞直接綁在一起，認為這一定不會錯。其實，在投資上，錯的最嚴重、帶來最大傷害的地方，往往就是我們不疑有它的觀點。
作者這段分析的結論在於，不一定要靠經濟衰退，才會讓房價跌回來。
作者並分析美國房價高漲是什麼成份在漲?在同期間，美國的農業用地價格也有顯著的上漲，但幅度明顯不如大城市的房地產。特別是一些優良的居住環境還有度假勝地的房地產，其上漲幅度更是高於平均。作者推論，近年的房價高漲，不是因為”住”的需求太大，而是因為”投資”的需求大增。這可由增值最大的房地產，都是這些最吸引人，所謂”前景”看好的居住地得到證明。我覺得這也跟台灣的現象很類似，台灣房地產漲最多的地方，就是台北都會區。我很好奇，不知是否有台灣農地價格的統計資料，不知道這幾年有沒有跟著漲呢?
待續…
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10 comments:
我一直不懂，也很好奇：如果房價會漲，那為什麼建商要賣呢？建商應該比消費者更了解房價趨勢
不好意思我想請問一下。
我買的這個ETF iShares道瓊美國航空與國防指數基金(ITA)配息可以退稅嗎???
謝謝
就跟有很多股票要出清一樣
最高點來臨時,
投資者未必會想買了,到時候要賣給誰呢..
所以蓋完,一路出清房屋
假如手上有一個確定未來會漲的東西
我想沒有人會願意賣的
樓上問了一個好問題，為何房價會上漲的話建商要賣房子作啥？事實上建商出的資本有限，很多來自於投資客、銀行、財團、真正要房子的人，所以只有賣出才有利潤，感覺有點類似融資、融券的味道
另外建商可以一次一次賣，只要崩跌那一次虧本就好，不會虧太多，其實還有很多"手段"可以玩，基本上建設公司可以"玩"的方式不亞於上市公司
謝謝匿名先生的分享
回應一下Jesse的問題
如果看漲那的確應該養地到天荒地老算了，但以上市櫃建商的立場來講，是因為對於股東會有業績壓力，所以每一年一定會編定部份土地庫存要推案，要有案子賣，不然之後某一年的財報會很難看(如採完工入帳法認列營收，今年的收入反應的是兩、三年前的推案)。再者，持續養地代表本要夠粗，對於一些資本額並不大的建商來說恐怕消受不起。
建商在要推案的時候當然會有自己的定價策略，售價除了反應成本(購置土地、營建費用、管銷人事、稅負等)外，超額利潤當然是想辦法能賺多少就要賺多少，所以會常看到有些建案推出沒多久因為銷況不錯，建商就把剩下還沒賣的價格往上調，或甚至對外宣稱完銷，但實際上自己保留了一些戶別以待日後另行銷售，賣更好的價格。至於定價怎麼定，常見就是訪調周邊同業推案賣多少，將彼此的建案各方條件做比較，推案的初始價格就差不多出來了。
你說建商會比消費者更了解房價趨勢，這句話可能要拆一下，了解房價我同意，畢竟建商要調這方面的資料除了可依據自己旗下實際的銷售情況觀察外，也能藉由與同業彼此交流資訊去了解(當然彼此交流時針對各自建案成交價、銷況偶有灌水膨風難免，畢竟真賣不好的話誰好意思說真話呢?)，但是你說了解"趨勢"我就要有點質疑了，如同這個部落格始終強調的臆測未來價格是無意義的一樣，同樣的話套用在未來房價走勢也是一樣的。雖然我目前主管常說，"開發商沒有看壞市場景氣的理由"，的確，有時就算明知市況不佳，但為了財報認列因素或是各項銷售前置作業都準備好了，錢也都砸了，除非景氣真的是壞到大家都怕得要命，不然也只能戴著鋼盔往前衝了。
但我不諱言依歷史經驗台北市的房價確實有易漲難跌的現象，特別是03年SARS後簡直是漲得驚人，即使是08年底那段時間也幾乎沒有大幅回檔，但是以後也是這樣嗎?八零年代東京當時一窩蜂的買房者也想不到自己至今手上的房子會一路套到現在吧，故我只是想說建商對於當前房價狀況也許有取得資訊上的優勢，但是對於未來的狀況大家立足點就差不了多少，都只是在猜，但老實講我是還沒看過台灣有哪個開發商會唱衰未來房市的就是了。
謝謝阿晶
真是非常好的分享
請問要如何才有全文可以看，因為網路上找這篇文章似乎只能看到摘要。
可以看看這個網址
http://economistsview.typepad.com/economistsview
/2006/03/shiller_longter.html
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