投入房地產市場的合宜工具(Investment Vehicles for Real Estate)

為什麼房地產不是好投資這篇文章,我解釋了,為什麼以投資原理的角度來看,一般投資人實際持有房地產物件不是很好的投資方法。

但這不表示,房地產是一個不值得投入的市場。該文的重點是,以一般投資人的資金規模與交易條件,實際持有房地產會伴隨許多負面因素。

不論在股票、債券、房地產,持有標的數量很少、不分散的投資方式,都不是很好。(不要問我為什麼有那麼多人在股票市場集中投資,擁抱這些缺點,然後以為自己”高風險就有高報酬”。That’s beyond me.)

面對各別房地產流動性、分散性、交易成本這些問題,剛好有一個投入房地產的工具可以處理這個問題,那就是REIT基金或REIT ETF。

(不明白什麼是REIT?還請參考What’s REIT?一文。)

請留意,是投資REIT的基金與ETF,而不是各別的REIT。這些基金與ETF同時投資多支REIT,才會產生足夠的分散效果。各別的REIT分散性仍然不夠。

譬如 Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (美股代號:VNQI)這支國際REIT ETF,就持有涵括30個國家,持有460支REIT。內扣費用(Expense ratio)也只有0.35%。

REIT基金與ETF,廣泛投資許多國家、多種類別的房地產市場,讓投資人享有分散的優勢。

REIT基金與ETF,讓投資人有分批投入的機會。你不需要一次拿出1000萬,買在當下的價位,你可以每季拿一萬出來投資。也不會只做一次房地產投資,就讓人資金窘迫。

REIT基金與ETF可以有很好的流動性。投資人想將其變賣換錢,在營業日當天就可以辦到。

REIT基金與ETF的交易成本,也遠低於實際的房地產物件。

對於絕大多數一般投資人來說,將房地產納入投資組合,最好的應用工具是REIT基金與ETF,而不是一張房地產權證明。



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14 comments:

匿名 提到...

綠角您好:

我現在還是學生,但在半年也快出社會了,存了一筆小錢6萬左右,會建議現在就去嘗試開海外證券戶操作ETF,還是再存多一點壓低匯款成本呢?

另外一個疑問是在買ETF的時候是可以在他要求的最低投資下限做單筆投資嗎?一般平均單筆一次需買多少美金呢?(不含手續費)

因為我想算出我大概匯出去一次能使用幾個月總共需要存多少錢

謝謝

綠角 提到...

ETF最低買進要求是一股

S.J 提到...

請問VNQ的P/E 和 ROE 為什麼跟一般全市場ETF差異很大呢?
例如
VTI的P/E = 14.8x , ROE = 19.2%

VNQ的P/E = 53.5x , ROE = 5.0%

匿名 提到...

綠角您好

請問債券型基金的存續期間的資料要去哪邊找到? 在moneydj上好像沒提供

謝謝了

Frank Hung 提到...

代綠角大回一下S.J問題
一般評估績效常用EPS or P/E ratio, 但REITs投資項目為不動產,所以支出項目中常有"大量非現金支出的折舊";所以REITs價值評估應以 價格/現金流量比例取代一般常用之本益比
舉例說: 買全新公寓(建材RC,平均壽命50年)出租,總價500萬,月租1.5萬(不含管理費),假設空租期一個月,其他成本一個月,一年就有15萬收入,報酬率15/500=3%(初估啦^^)(本益比500/15=33.3)~這也是我們壹般評估房地產報酬率方式
~~~~~~~~~~~~~~~~~
但如果列入折舊,地上物如果值400萬,一年就要折舊8万,投報率就會降為(15-8)/500=1.4%, (本益比500/7=71.4)...所以意思就是REITs本益比僅供參考

綠角 提到...

謝謝Frank明白易懂的回答

匿名 提到...

綠角你好
請問VNQ及VNQI應歸類於債卷或股票呢?
~謝謝

counteryou 提到...

目前VNQ的P/E是40,而VNQI則是15。
而兩者都是REIT。
這其中的差異真的可以用Frank Hung所提供的理由來解釋嗎?

綠角 提到...

bokin02**
兩家券商皆已為您推薦
祝一切順利~

匿名 提到...

個人是經由投資海外ETF存下足夠資本後,才投入數筆房產。雖然有賺到不小價差,但發現管理房產真的是一件大麻煩事,維修 折舊, 這真的不是一件業餘可以做的投資標的。還好 漲價補回了這些麻煩。但對於一般投資者來說,個人建議還是買ETF比較好。因為不動產的稅務 管理 買賣佣金,都會造成不小的麻煩,實在沒有ETF來得方便。
個人十多年的投資經驗提供分享。 安安

綠角 提到...

感謝匿名先生的分享

匿名 提到...

能否推薦卷商?

thanks

綠角 提到...

還煩請告知須要那家券商的推薦

謝謝~

匿名 提到...

VNQI降低持續費用, 從0.32%降到0.27%