張金鶚的房產七堂課讀後感-----買房子是消費還是投資



房地產買賣(或說是投資)一直是我在接觸金融投資後覺得相當欠缺的一個部門,但是它又非常重要。一個人一生買過的最高單價物件,通常就是他住的房子。至少上百萬,多則上千萬。面對這個最大筆的消費,能節省下1%的金額,或是能逃掉可避免的錯誤,都可以省下相當大筆的金錢,讓錢的使用更有效率。所以當自己在投資方面已經看了幾十本書,對於房地產的知識卻只停留在 REIT的程度,心中不免懷疑自己是不是有點本末倒置。所以最近在書局看到張教授所寫的張金鶚的房產七堂課,便拿起來翻閱一下,覺得頗有參考價值。買回家後細讀,發現果然值回票價。

首先,我們還是先看這本書最重要的資料源,也就是作者。張金鶚先生本身是政治大學地政系教授,他的學經歷全都是建築與房地產相關。我特別喜歡這個學界的身份,因為至少有兩個優點。

一是他會看整體。學界的資料整理注重整體性,看的是整體市場的變化與發展。學界論述比較少故事般的說法。故事有時很有趣沒錯,但是卻不能當做通則。像講投資,媒體整天報的都是誰誰誰投資賺大錢的故事,請問,那沒有賺錢的人呢?是不是去努力投資就會賺錢?整天看故事,會讓人對事物產生偏差觀點。這就是為什麼我在找尋財金資料方面,比較喜歡看來自學界,或是有系統整理過後的研究資料的關係。

第二個優點是,作者與讀者沒有利益衝突。利益衝突是一個老問題,但是一個很嚴重的問題。業者人士假如能體會到自身與客戶間的利益衝突,那麼以他瞭解業界內部,再加上為對方考量的心境,寫出來的東西就會非常有可看性。兩個例子,一是基金業界的柏格先生,一是保險業界的劉鳳和先生。這個部落格中也有好幾篇他們著作的讀後心得。另一種則是不需要賣什麼東西的學界人士,譬如漫步華爾街的作者,Burton Malkiel教授。同樣的,張先生不用賣房子給我們讀者,內容會比較中性客觀,這也正是身為房地產買方的讀者所需要的論點。

回到書的內容。書名為七堂課,內容編排也很有條理一一列出各課主題,每章之後還有總結。很容易讓讀者提綱挈領的抓到要點。不過我這篇讀後感,就直接挑出我覺得很有印象的重點來寫。

作者在書中很快就談到一個核心問題,買房子是投資還是消費?

這是一個很重要,而且是所有人在購屋之前都應想過的問題。

我們先回想一下投資的定義。投資是將當下就可花用享受的錢儲存起來(不論是放入定存還是其它投資工具),以待日後享用。投資的重點,在於延後享受。我們想想看,我們買房子的目的是什麼?等待日後高價時賣出,或許有。但對大多數的人來說,買房子為的是要有個家,是要買來住的。也就是要買來用的,也就是當下的享受。所以,買房子對大多人來說,是一種消費。作者在書中也有寫出以消費為目的和以投資為目的的購屋者的比重。數據證實,大多人買屋是為了消費。

既然買屋是自己和家人要用的,那麼考量的重點,就在於自己和家人想要怎樣的房子,住在怎樣的環境。只有當你自己先把這些問題想好之後,當面對多到不知從何選起的建案和中古屋時,你才知道那些是可能的候選。而不是聽到建商或是仲介,說這個房子有多好又多好,未來多有增值潛力,你聽了很心動,其實這些都不是你要的東西。不知道自己要什麼的人,難免會被牽著鼻子走。就像一個不知道自己想要開什麼車的人,去看車一定也是被介紹各種”優質”汽車,然後一個頭兩個大,不知道從何選起。

重點還是在我們自己。我們要從這個世界上挑出一棟合適我們的房子,而不是我們要去適應房子。房子有再多好處,假如不是你想要的,那又有什麼用呢?同樣由這點衍生出的概念就是,不要為價格便宜、為優惠房貸、為低利貸款這些因素而買屋。是我們自己要決定要不要買屋,不是這些優惠的有無幫我們決定要不要買屋。這些只是考量因素之一。(書中還有詳細說明,這些”有利”因素,為什麼不見得真正有利。論點相當不錯。)

這本書在,”房貸如同融資,小孩勿玩大車”這節中,提到房貸的槓桿本質。只要你去借錢,你就是負債。心理帳會讓我們將債務分門別類,譬如這個債是融資投資,這個債是信用卡債,這個債是房貸。Well,這些不同債務的利率或有不同,但其實,不管你為什麼負債,負債就是負債。你為了投資借200萬,和為了房貸欠200萬,你都是欠某人200萬。只有你自己才會記得這些債要對應到那裡去。但是,債就是債。

所以,當投資人在股票方面對於借錢投資一般都具有相當的警戒心之際,我們卻對房貸帶來的負債太過寬心。但事實上,房貸一樣是負債,它一樣會讓你的整體財務狀態中出現槓桿,會擴大賺賠的幅度。所以對於單純買屋居住,買房當消費的人,要注意房貸是否在自己可負擔的範圍內。不要買了太貴的房子,變成工作天要加班,星期六日還要兼差,才付得起房貸。給自己帶來過大的生活壓力,也犧牲與家人相處的時間。這時是人住在房子裡嗎?不,恐怕是房子壓在你的背上。而買房是為了賺取價差,純為投資之用的人,再使用房貸,那他和股票投資一樣,面對斷頭的風險。他可能會賠得很慘。

待續…


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11 comments:

YiFen 提到...

您好,
請問想多多了解REIT相關資訊,
有哪些推薦的書籍雜誌嗎??

謝謝您!

匿名 提到...

房貸這件事的確是槓桿, 只要向別人借錢, 那基本上就有負債的問題.

很多不懂投資的人, 第一次做的最大投資就是買房子,可能也是最後一次.....

有些人跟我說 : 房子是你的資產啊, 繳多一點錢最後還不是你的 ?
我說 : 我每年都要向政府繳房屋稅, 地價稅, 還要付一堆保險,
一直要我掏錢的東西, 你說這是我的資產 ?
我一年不繳稅, 隔年房子就會被法拍, 你說這是我的資產 ?

為什麼台灣房價會被炒高 ? 還不就是這些投資客, 投機客推波助瀾,
營造出房價永遠只會向上的氣氛, 然後騙那些不懂投資,
想要買個棲身之所的可憐小老百姓進場當最後一隻老鼠.

一般人不會太清楚收入與支出的計算方式, 以為天天都在記帳,
結果記的都是流水帳, 手頭有資金就認為自己很有錢, 沒去計算未來必定發生的支出, 可能手上有 20 萬就去買 LV 包包, 但是半年後可能要繳 10 萬的保險費....不計算未來的計帳模式, 同等於沒計.

房仲業者利用這種心理與錯誤的計帳方式, 以分期付款誘使一般民眾進場買高價屋, 並催眠現在利率低, 每個月要繳的利息很低, 讓民眾失去心理防衛.

並以為付錢給房東, 不如錢拿來買屋的心理偏差, 才會讓一大票人, 用自己未來 20~30 年購買力來抵押給賣屋者....
結果就是賣屋者又取得現金, 然後又去炒作下一批房子的房價.

國父當初就看出這些問題, 提出 : 平均地權,漲價歸公

囤積大宗物資, 農產品, 必需品是犯法的, 那對於囤積有限數量的土地,
竟然沒有任何罰則 ?

政府應該對二間以上房屋, 課徵空地稅, 空屋稅, 並且實施窩裏反罰則, 利用人頭買屋者, 只要人頭檢舉, 其所有財產充公, 並且分一半給人頭......保證沒人敢用人頭買屋.
景氣這麼差, 一定會有人頭窩裏反.

其實, 台灣的問題不在於法條不夠嚴格, 而在於執法無法落實, 加上官商勾結, 一般小老百姓根本無力, 無心去抵抗 (上班都夠累了, 還要煩惱房市 ?)

或許努力投資確保購買力, 用現金買屋, 這才是一條正確的道路.

路人乙

匿名 提到...

心有戚戚焉
華人有土斯有財的觀念根深蒂固 很多人打拼幾十年 到後來只有房子 沒有退休金

匿名 提到...

不過話又說回來
房價動則百萬千萬
不貸款用現金買清
一來~擁有這種能力的人不多
二來~擁有這種能力的人不太可能會這樣做
所以說
呼籲大家抵制房價OK
叫大家不貸款等存款足了再買房
這可能嗎?

小奇 提到...

作者的意思應該是說買房子前要先衡量自身的財務狀況,跟目的何在?

當然要全數用現金是幾乎不可能(也許有少數),但是不要為了買房子或是為了業者的話術,就衝動去做。

就跟不要為了投資而投資一樣,當下說是閒錢,但誰知道你的準備金到底夠不夠負擔你自己近期的財務支出。也許市場有一些風吹草動,整個計畫就告吹呢?

個人淺見

綠角 提到...

謝謝各位讀者的分享

小奇說得不錯
買房子雖對大多人來說
是人生必經的大事
但一定要買
不見得就是要義無反顧
無怨無悔的負擔高額貸款
精明的買
才是重點

匿名 提到...

你好 買房子真的是人生一件大事啊
小弟有個疑問想請教
目前住南部看上了一個中古屋約300萬
請問是付清好
還是利用房貸再把多餘的資金去投資
謝謝

Wesley's ARCAM 提到...

這本書極具參考價值,建議讀者在閱讀的時候,應抱持思考的態度,你才能從中獲利。

否則你看到的還是一般的投資概論,只是從某物換為某物而已。

綠角 提到...

謝謝Wesley的分享

匿名先生提到的該還清貸款還是做其它利用這個問題
真可說是人生幾乎中一定會遇到的重大資金決定
恐怕還是自己多方瞭解後再決定比較好
最近美國晨星剛好有專文討論
寫得不錯
可以參考一下

匿名 提到...

拒絕高房價的買方是聰明的
但現在買屋的人也未必是笨蛋
我是房屋仲介,七年經驗在台北市
以我們經營的客戶,不管是受薪階級
還是企業主,大多都是比我們能力更強
視野更廣...
你真的以為憑我們就可以說服他們
如果不是他們真的認為可行
他會掏錢買屋,不管是投資置產自住
不買屋的人還是那些,一直在買屋還是那些
市場決定一切,台灣人一直是投機的
不管股票房地產,還是不買屋的人

綠角 提到...

感謝分享
相當精采