為什麼房地產不是好投資(Why Real Estate is NOT Good Investment)
房地產除了自住的價值之外，許多人更將其視為投資選擇之一。其中一個投資方法，就是投入自有資金，實際持有一兩個房地產物件，然後等待漲價獲利。
投資原理都是相通的。這篇文章分析，為何對大多數投資人來說，以大量資金投資單一或少數房地產物件，不是很好的投資選項。
第一， 流動性較差。
就算是精華地段的熱門物件，成交也需要幾天的時間。比較冷門的地區，要出售手上物件，更是曠日費時，需要幾個月以上的時間。
相較之下，假如投資人持有的是台灣市場的大型股股票，譬如鴻海、台積電、中華電等，或是0050這種流動性很好的ETF，當投資人想要變賣換取現金時，他通常在營業日當天就可以成交。
房地產這個問題在平時或許只是讓人覺得比較慢拿到錢而已，但在市場下跌，成交量萎縮時，假如持有房地產的投資人也很不巧的，剛好要在這個時候出脫換取現金，他要接受很大的折價，才有可能在市場上找到願意在這時候買進的買家。
第二、交易成本較高。
股票交易，台灣收取的手續費( 正確的說應是佣金)是0.1425%，然後還有打折。以打五折來算，那是約萬分之七的費用。
相較之下，房地產交易，假如透過仲介，那要收取買二賣四(買方2%，賣方4%)的費用。一買一賣之間，就已經付出6%的交易成本。假如房價無法超過交易成本，根本無法獲利。而房地產長期的實質報酬，難道會是一年15%還是每年50%嗎?想瞭解房地產的長期報酬率，請參考這篇Long-Term Perspectives on the Current Boom in Home Prices讀後感。
第三，標的難以分散。
一般投資人，除了自宅之外，還有多少財力，可以買幾件房地產?假如一個物件的價格是800萬，那麼買五件，就要4000萬元。這不是大多投資人可以承擔的數字。(更何況800萬在現在，有時還只能買到二分之一的房子?!)
假如投資的房地產標的，只有一間或兩個物件的話，那很難達到投資的基本要求，分散。
地點無法分散。假如房地產投資只能買一個城市中的物件，萬一某個該城市或地區特有的因素，造成該地房地產價格下跌，投資人將完全無法獲得分散的保護。
譬如在美國產油地德州，該地房地產價格就會受到油價波動的影響。譬如西雅圖，曾被稱為波音城。當飛機訂單不如預期時，該地房價會受到負面影響。台灣也有受某些產業榮枯影響的城市。
類型無法分散。買了住宅，就不能買店面。買了公寓，就不能買大廈。當某類物件在市場上特別不討喜而價位下挫時，投資人將無法獲得分散保護。
無法分散，是很嚴重的投資缺點，在股市是這樣，在房地產市場也是這樣，這會讓投資人承擔無法獲得對應報酬的無謂風險。
第四，投資時間無法分散。
假如投資人用ETF或基金分批投入市場，那麼將可以獲取時間上分散時點的效益(Time diversification)。投資人可以不必太過擔心此時買進的資金會買在高點。當市場下挫時，他還有買進的機會。將時點分散開來，雖不會買到最低的均價，但也不會買到最高的均價。
但房地產對一般投資人來說，無法分批投入。成交買進的當下，就決定了整筆投資的買進水位。
即便是分期繳還的房貸，仍是以成交當時的價位計算。譬如某屋主選擇每期償還相同金額。假如該屋主在今年一月繳的房貸，是房價的百分之一。那麼明年一月交的房貸，也一樣是成交房價的百分之一，而不是明年一月當時，房價的百分之一。
當資金只夠買一兩個物件的投資人，看到房價下挫時，他將無法在低點買進更多的物件。
(可以對房地產進行定期定額投資，每月或每季買進一個物件的投資人，不是一般投資人，那是超級大戶。)
第五，難以與其它資產搭配，執行再平衡。
以基金或ETF做為投入股債市或其它市場的工具，當每年要執行再平衡時，程序相當簡單易行。買進比重過低的資產類別，賣出比重過高的資產類別，藉由調整持有的基金或ETF股數，就可以完成。
假如投資組合中納入一個房地產物件，當它價格上揚，要縮減其部位時，要如何執行?難道可以單獨賣掉浴室嗎?當它價格下挫，要加碼一些時，要如何辦到?難道要擴建嗎?
對實際的房地產物件來說，這都有實際執行上的困難。
(資產總值的1%就可以買進一個房地產物件的人，也應算是大戶，不是一般投資人。)
第六，房子會折舊。
房子不是買進了就會保值。有時房子值錢的是那塊土地持份。土地價格的上漲超過了房子的折舊，才造成其價格的上漲。
不然看看”新落成的房屋”，與”30年老公寓”。這兩句話分別給人怎樣的感覺，那個賣像好?
買進老舊的房地產後假如要自住，常會有水電等翻修的成本。這些房屋維護的費用，會讓買方只願意出較低的價格。
雖然房子不會一瞬間從十年屋變成三十年屋，但隨著時間經過，房子是慢慢在折舊。
綜合以上論述，我們可以知道，為何實際持有一兩個房地產物件，不是很好的投資。
但投資界讓人最難解的一點是，愚蠢的做法有時會帶來好績效，而明智的做法，有時會帶來壞績效。
有時，我們看到其他投資人做了些以基本規則來看，不是那麼明智的投資，卻賺了很多錢，就會想說，或許自己忽略這些基本投資原則，也還是可以賺到錢。
這就要看這位投資人，相信的是投資的運氣，或是投資的原理了。
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32 comments:
我也認為 流動性與無法再平衡 是把房地產當"投資"的最大缺點
或許REITs會是個比較好的投資房地產工具
但是台灣似乎這方面的產品不多
從以前就常常聽老一輩的人說，把錢拿來買房地產才能保值保本，當時就覺得有點難以理解，現在更覺得這個說法真的很可笑了…
如果房地產本身都不是太好的投資, REITs又能好到哪裡去呢?
毒藥包了糖衣,會比較好吃, 但是毒藥依然是毒藥, 還是會毒人的
狠久沒來這了～～但還是會想來看看～新的一年～祝版大快樂
實體房地產本來就不適合一般大眾拿來做投資之用，一個上班族一輩子能購買幾件呢?
相較於一般實體房地產而言，REIT這項投資工具的確比較適合想要投資房地產的大眾持有，不知道綠角對於REIT的看法如何?
個人看法：
要靠房地產致富可能要過兩代，爺爺買，孫子就有機會變好野人。
REITS 的話，只能做為配角，錢如果夠多且資產配置未超過12項的話，放一些在REITS也無妨。
謝謝大家的分享
過幾天後我來寫篇REIT相關的文章吧
我把ETF換成了法拍屋投資，發現房屋真的不是一般人的投資工具，它會折舊，它要保養，還要勞心勞力，實在不如買ETF分股利來得方便呀。
謝謝分享~
不好意思 上網查資料於是逛到綠角這來 我一直對投資有很大的興趣 卻也一知半解 想詢問的是 若僅是一個大學生 最好的投資方式是哪一種呢
學生的話，最好的投資就是投資自己的腦袋，並且專注在學業上
Hong Wei，您好。
我是Orange，我個人的建議是，投資自己，財務與職涯都很重要。
職涯方面，選擇自己有興趣的工作，不建議選擇自己沒興趣的工作，然後把興趣擺在下班後。如果職業與興趣能夠結合，上班就是練功，會不斷進步，還可以拿錢。
財務方面，避免不必要的支出，錢可以先放定存，直到自己對打算投資的東西有一定的了解，準備好再放錢進去。綠角推薦的幾本書會是很好的開始。
英文很重要，對職涯與財務都是，除了跟美國券商往來，未來我們工作的地方可能不是台灣，如果你願意，多跟英文老師哈拉，如果學校有開更有挑戰性的英文課(在銘傳大學叫做honor program，英文進階班)，可以去爭取。
(本人離開大學四年多，做軟體開發與測試)
除了存錢之外，如果真的對投資理財很有興趣，也可以考慮先做虛擬投資。雖然還是和實際投資差一層，但也是很好的學習。
沒錯，存錢和充實自己，才有錢投資。投資理財只適合累積資產，想要藉此創造資產只是看哪裡錢多就哪裡去，要小心變成賭徒。
更進一步的話，還可以分兩組，一組按綠角的方法，一組按自己的"直覺"，觀察看看效果如何。
其實這個還蠻有趣的。已經在投資的人，也可以利用券商的工具，弄一組虛擬的組合來觀察，也不必再花時間動他，一段時間後就可以比較有沒有再平衡的差異。
不過別忘了，就像以後的投資一樣，佔太多時間都是不必要也不值得的。其實這也是虛擬投資裡頭的重點學習項目。
謝謝各位朋友的分享
最有回報的投資
就是學習
學自己喜歡,有興趣的東西
保證你愈學愈有趣
沒錯,在網路跟書上學到了以往學不到的科目
就跟電視節目名稱一樣:學校不會教的事
光是現在奢侈稅的限制 就足以讓小咖的投資人 望之怯步了 要研究房地產 也要深入去探討 建商 房仲 政府 多方角色 的相互關係 最近張金鶚先生 去當副市長 敝人也關心到房地產未來走勢 當然敝人學投資 最後的目標 就是能買到自住房 有個溫暖的窩 期待美國升息的那刻 聽專家說 房價就會下跌了 趕快賺錢投資卡實在
房地產麻煩的地方在於
Market timing一樣不可行
而且幾乎都需要單筆投入
我是一般小老百姓。我想說一下我的看法。我在結婚前就先買了預售屋小套房。對於房子我只是覺得它可以讓我硬存錢。因為畢竟我的自制力沒這麼好。也避免親朋好友一知道你有錢就來借。哈。但我也這樣存到兩間房。我在買屋的一個重點就是它的房租是不是可以付掉它的貸款。就是它可不可以自己養自己。因為這樣我的錢才不會因為買了房之後。沒有任何錢可以去存或投資。所以我前幾年的財務目標是買房。現在是要跟著綠角的規劃走
謝謝匿名先生的分享
我覺得房地產好像才是最好投資ㄝ,好幾年前父母買下的房產,現在來說雖然是幾十年的舊房子,但價格也從幾百萬便到現在市價幾千萬(台北市),我想請問綠角先生,房子不是會折舊嗎?可是好像放越久越值錢?還有加上都更就更加澎大價值了,所以我一直想不通,如果投資要加上未來通膨考慮,好像投資房地產才是最佳通膨?可否請綠角為我解惑??
任何資產類別
在某一段時期優異的表現之後回顧
都會覺得它是一個好投資
問題是
未來能否持續
在台灣如何投資REIT
thanks
透過REIT基金或REIT ETF
都是可行的投資選項
就我所知,很多人都是靠房地產致富的, 但很少人能靠股票致富.因為房地產流通低和少續費高.容易長期投資..一來可以收租金,以保證現金流.又可用貸款來增加財務槓桿.
大哉問 投資股票好 還是房地產好??
必須先從"投資"這概念開始定義,畢竟每個人對投資的定義不同,一般的定義:投資係為扣除成本賺取金錢的行為,例如:開一間麥當勞,股票,基金等.我的定義:投資是一種賺取時間,賺取心靈快樂,賺取金錢的行為,例如:大台北區房地產,出版一本書
房地產的特性:低利息時代,房價上漲,如2006迄今,利率低於3% 相反 高利率時代,房價盤整但大台北區不會跌,如1990年迄2000年,利率平均7% SARS 台海危機 是特例 房價僅跌20% 一年後隨即溫和上漲
綠角說的很好 房價並不隨景氣榮枯上漲下跌 因為房價跟股市兩者完全沒有關連 有時甚至負相關
景氣熱-->股市漲-->通膨高-->升息 -->大台北房價盤整
金融風暴-->股市跌-->通縮-->降息刺激經濟-->大台北房價大漲 還莫名其妙漲到馬祖去了
這就是2009近融風暴後 房市出乎意料漲這一波讓許多人措手不及 本來只是小漲 美國幾次QE又火上加油
沒有一種投資工具適合所有人
股票的問題是:有些人無法每天看財經 盯盤勢 明天永遠會發生新事物 好的 壞的 油價大跌? 歐洲宣布開始QE? 美國暴風雪席捲紐約 聖誕節??
房地產問題:如綠角之分析
選擇適合自己的工具
所謂很多財經雜誌的專家 都是把過去已發生的歷史 用未來趨勢"口吻"撰寫文章 仍然洛陽紙貴 但跟著做 成敗機率就看運氣
我的方式:以大台北房地產為主軸 輔以股票或基金 降息期間--> 股市進入加護病房 小心操作 區間小賺就好 大資金撤出股市進入房市 相反 升息期間-->股市出院活蹦亂跳 將無貸款房地產重新抵押貸款 適度投資股市 這樣房市股市兩頭賺 才有辦法在可怕的股海及通貨膨脹中存活下來
謝謝分享
不過試圖適時的在各資產間轉移
恐怕不是個可靠或可行的投資策略~
房地產能夠致富是因為當初能夠做按揭，基本上完全不必要等收租金也可以很快賣出房子。小弟是香港人，上一代靠炒樓致富的確很可怕，完全不必要工作，靠炒樓已經發達了。
但就算不計算投機性回報(買入賣出價)，只計算房地產的基本面回報，香港的住宅房地產投資也是非常吸引，1990年之前Divided Yield是8%以上，1992年到2008年一般在4-6%﹛，租金平均每年增幅5%。只是由2009年開始，Divided Yield跌穿4%，現在只有3%左右。但最重要最大的前題是，有能力供樓，不要斷供！(有興趣可以到差餉物業估價署www.rvd.gov.hk/mobile/tc/property_market_statistics/)
不過從整個社會角度看，就會最終吃惡果，上一代種下的惡果，需要下一代人來吃。沒錯，買樓收租的確很爽，但上一代人的收租快樂便是建基於下一代交租之苦之上。
貧無立錐之地，更甚者，有些游走法律灰色地帶的業主，將房子劏開，租給一些低下階層，他們通常是得不到政府的公營房屋，也不夠錢買下政府資助的樓宇或私人樓宇，他們的月薪只有萬零元，但這些劏房可能索價5000，根本就是在窮人的飯碗裡搶飯吃。
小弟最痛恨投資住宅房地產的人，就算要投資，至少也投資真正的豪宅，因為租客是有錢人，付出這些租金完全沒有問題，但如果是租給低收入人士，個人認為是一件很沒有良心的事。住宅房地產的高回報完全體現了少數香港人的自私，也見盡了政府，商人合謀挖空香港人的財富。
高回報背後是反映整套制度都出了問題，但只要一踏上這個有問題的制度，便從此翻不到身，從來沒有人有氣魄向既得利益者開刀。
當年特首董建華如果能夠堅持8萬5政策，或者調整政策，讓既得利益者知道政府要動真格，給他們時間適應，知道住宅房地產不再是穩賺沒賠的資產，便可以從極高的租金開支給香港人解脫，釋放出下一代人的活力。
經過一陣子的劇痛，香港可能會再現生機，可惜的是，機會已經錯過，現在向既得利益者開刀的可能性大大下降了。
也回應一下上面有網友說既然綠角說房地產不是好資，那麼REIT也不會是好東西，這是不全面的看法。
對於一般市民來說，房地產=住宅物業，但房地產是包含了住宅物業，寫字樓，零售業樓宇(商場)，分層工廠大廈等，還有些特別用途如醫院，度假村等，簡單說就是不動產。
而REIT是房地產信託裡常常看到的房地產是一些寫宇樓，商場，特別用途的不動產等，而不是市民平常認知的住宅物業。
拿商場為例，商場管理便是一盤生意，經營者要想方法增加商場的人流，增加商場內的商鋪的收入，商鋪收入增加，他們才可以加租，增加了的收入其實是解決了市場的困難，所以才有人願意付出高昂的租金。
拿甲級寫字樓為例，也是物業管理的一種，他們要為租客提供優質的工作環境，那麼這些大企業才願意付出高昂的租金讓自己員工在裡面工作。
至於住宅房地產呢？的確要為房子裝修，加點配置後，才能夠出租較高的租金，但對社會實際的價值有增加到嗎？微乎其微！只是單純的食利者！
明白了資產配置的重要性，便覺得香港人(被逼)押注自己全副身家在單一地區裡的單一資產是非常荒謬的事。
還是將資金投放在股票市場，參與全球經濟增長，做一個雙贏的行為，總好過做零和的行為。
綠角兄提到投資房地產缺點真是到位，每年的維修，保險，擔心租霸，找不到租客等等，也是令投資房地產變成一門學問。
而且欠缺了資產配置，其實是很難有信心和這個地區共存亡，但投資全球，小弟就有信心和全球共存亡。
不過說到底，樓宇其實應該只是消費品，像德國那樣有先見之明的國家，國民的收入最終都催谷至實業，而不是交給了地產發展商，社會才有活力。
唉，亞洲人或者華人，是不是永遠也要嘆著氣，吟著杜甫詩句「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山。」
謝謝Leong實地分享香港第一手觀察~~
樓上的，你把房子列入太多擔憂因素，這種想法完全不實際。
房地產本身就是一種心理遊戲。挑對地區，你可以穩穩持有，何來不漲可言？即使美國qe
退場，現在全球包刮日本，歐洲都還是維持貨幣寬鬆政策，要短期內跌談何容易？
你舉例奇美、台朔這些大企業家族的財產來比喻就更沒根據了。據我所知他們是企業一邊賺錢一邊買，你敢說他們沒有一路投資房地產嗎？即使長期持有也是一種投資。
很多人說房地產的榮景對社會經濟上沒有實際的幫助跟產值，這也相當偏頗的只有傾向屋奴的角度來說話。
整理一間房子需要動用到土水，木工，廚具，衛浴設備，鋁門窗，廚具，燈具，窗簾壁紙，
油漆，水電，各式各樣的家電跟家具，還有房仲業務跟代銷人員，室內設計，建築的水泥沙，工人，板模等等……，還需要我再往下列嗎？這些牽引著幾百萬人的家庭生計跟數十億的產值？
台灣老舊的大樓，透天厝跟公寓何其多，都不需要汰舊換新？
你出租一間房子遇到正常租客的比例本來就是遠遠高出租霸的比例，你活到這個歲數，親眼所遇到的凶宅跟其他特殊因素導致房子貶值的機率何其低？你見過幾間？你不過是把新聞跟流言拿出來放大而已，又或者小弟認為你根本沒有真正接觸過房地產。
你的故事才是幻想的。
房地產本來就是供需的一種買賣，只不過他的金額大了些罷了。
我的看法是:
土地不可能無限增加，但人類對於土地的需求卻不會減少
因此長期來看，土地的價格一定是上漲的
再者，投資股票無法掌控全局，我的意思是你無法認命管理階層
無法干涉公司的決策，你只能被動接受他們決策的結果
就像你無法干涉郭董買夏普，你只能接受(如果你是鴻海的股東)
但房地產你可以自己掌控全局，你可以決定要如何裝潢，租金多少
因此我的結論是，股票、房地產都該投資
歡迎指教
炒作房地產根本是社會的亂流。
這好幾年來工人薪水根本沒增加，
只有資產賣方有賺，
就是因為薪水沒增加，
所以才會大喊缺工，
更不用說工人最需要的是穩定收入，
除非是高業務性質的職業，
收入具有爆發力，
不然正常工人的工作成長量是有限的，
工人也是需要休息的，
炒作房地產會導致衰退過後，
工作需求量減少，
我就遇過房地產景氣衰退後，
轉行的工人。
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