房地產的通膨避險效果(Real Estate as Inflation Hedge)
金融界對房地產投資的常見”促銷”用語是，”買房地產，抗通膨”。這個說法和直覺完全符合。我們來看一下，房地產是否提供了恰切的抗通膨表現。
房地產投資一般有兩種形式。一是直接持有，一是透過像Real Estate Investment Trusts(簡稱REIT)來間接持有。
假如業主直接持有可帶來租金收入的房地產，像商辦大樓、倉庫、店面或是公寓，在通膨明顯的時候，屋主可以提高租金來對抗通膨。但是，這些不動產也需要基本維持的成本。這些維護費用，也會隨通膨而上升。假如提高的租金收益，未能打平增加的基本開銷，那麼，這些直接持有的房地產，還是無法對抗通膨。所以直接持有的房地產，能否對抗通膨，是有個別差異的。
而透過REIT投資呢?
本圖取材自Vanguard IC&R Preserving a Portfolio’s Real Value: Is There an Optimal Strategy? 一文。
我們可以看到上圖。這張圖是美國1972到2005年間，REIT index和CPI的走勢圖。黑線是REIT指數，淡橘線是CPI指數。讀者可以把這兩條線，由左到右瞄過一眼，看看是否有橘線黑線同步起伏趨勢。似乎不太有。黑線自顧自的，上下擺蕩著。
本圖取材自Vanguard IC&R Preserving a Portfolio’s Real Value: Is There an Optimal Strategy? 一文。
這張圖顯示各種指數與消費者物價指數的關連性(correlation)。上半是用月報酬來算，下半是用年報酬來算。我們可以看到REIT那列，月報酬與CPI的相關性是-0.0794，年報酬與CPI的相關性是0.1229。其實，REIT這種和消費者物價指數的關連性，與股票和消費者物價指數的關連性比較近似。
總結來說，你要很精確的抵消通膨，REIT可能無法達到這個目的。但你要長期投資，以REIT 的風險和報酬，很有機會為投資組合帶來實質收益。
下次看到基金公司拿抗通膨當REIT基金的廣告詞時，想想看，REIT是比較像股票還是比較像房地產的東西。
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9 comments:
緣角大
Reits前一鎮子漲了很多,基金公司也都強調,連續7年打敗MSCI世界指數,所以一堆人強購,例如寶來全球不動產
reits主要收益應該是來自房組的收入,理論上是很穩健的標的物,適合所謂的退休人士購買,為何最近會大跌,大約回了15%.
請問投資reits時,需注意那些數據?
利率升降?或是房地產的景氣?
謝謝
sam
版主分享的有別一般財經文章,有質有量,來這挖到一堆寶,謝謝您!~~潛水爬文一族
REIT的波動和報酬不亞於股票 千萬不要以為REIT是種穩健的資產類別
判別什麼時候該進場 這太難了 假如我會判別 又判得準的話 我早該改行了
謝謝匿名先生的鼓勵!
我記得川普清崎有提到
投資房地產
主要要考慮"間接收益"(如:如房租)
再來才需要考慮直接收益
通澎、買賣價差問題
另外想請教綠角大
REITS大跌是不是跟
次級房貸有關連
就我淺薄的所知 REIT主力在商用不動產 和組成是居家購屋貸款的次級房貸 兩者的問題 不是那麼直接相關
抱歉 請問vanguard的那篇文章(Vanguard IC&R Preserving a Portfolio’s Real Value: Is There an Optimal Strategy?)從哪裡可以下載？ 我在vanguard的網站上找不到連結 thx
詳細網址如下https://institutional.vanguard.com/VGApp/iip/Research?Path=PUBIR&File=InvResPreservRealValue.jsp&FW_Event=articleDetail&FW_Activity=ArticleDetailActivity&IIP_INF=ZZInvResPreservRealValue.jsp
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