綠角財經筆記: Get a financial Life讀後感—房貸支出該占收入的幾成

Get a financial Life讀後感—房貸支出該占收入的幾成

Get a financial Life的作者是Beth Kobliner。

這是一本個人理財書籍。也就是說內容不是只講投資，投資只是理財的一個面向。它也包括許多其它面向，包括如何明智的使用信用卡，該選擇開立那種銀行帳戶，該買車還是租車，買房跟租房的決定，該保那些保險，如何建立儲蓄習慣等。

對於這些主題都已經有相當瞭解的讀者來說，可能會覺得內容有點基本。但對於剛開始工作，開始有收入，要處理個人財務的人，這本書可以幫助讀者建立很好的基礎知識與觀念。

簡單，不代表不重要。

書中有關於房子的專門討論，譬如是要買還是要租。基本上，假如你沒有要在這個地方住上好多年，那租屋比較好。因為買房子會需要很多一次性成本，假如只住短短兩三年，那麼你等於在這方面支出龐大。但假如住到十年以上，那平均來說，是一個相對小的成本。

再來是自己的收入狀況。假如你的收入起伏很大，無法負擔穩定的房貸，那麼租比較好。

最後要考慮的就是，不要因為房貸利息支出可以用來做所得稅的列舉扣除額，就刻意拉高房貸金額。不要拿”免稅”、”低稅”當成唯一的財務指引。該承擔多少房貸，主要是由你的財務狀況決定的。

另外一個很常被討論的相關問題就是，房貸支出要占收入的多少百分比才合理。

這裡作者沒有直接給出答案。但她從一個有意思的面向切入，就是銀行是怎樣評估房屋貸款者的。

買房的支出，美國有個縮寫叫PITI。指的是Principal, Interest, Tax, Insurance。前兩者指的是房貸的本金與利息。Tax是房屋相關稅務支出。Insurance是房屋相關保險。

譬如銀行會要求貸款者在房貸付清之前，需要保Homeowner insurance。免得房子在災難中毀了，屋主一走了之。

假如頭期款不到房子總價的20%，還要保Private mortgage insurance。以免貸款者違約，還不出錢。

美國的銀行會希望房貸支出加上保險與稅，不要超過個人稅前收入的28%。

也就是說美國金融界認為，28%以下的占比，對一個人來說是相對容易可以負擔的房屋成本。

所以假如你年收入200萬，那麼這些支出應在56萬以下。

不過這個比率不是硬性要求。譬如你就是想在一個高房價地區買房，這個比率會讓你很難找到物件。

對於高收入族群，這個比率也可以調得更高。

譬如年收入60萬的人，假如三成用於房子相關支出，七成用於生活與投資。那麼一整年可用的錢就是42萬。每個月有三萬多可用。

但對於一個年收入600萬的人，就算他用八成的收入去買房子，那麼他每年仍有120萬可以用。

另外一個銀行在意的比率就是債務/所得比(Debt-to-income ratio)。

這裡的債務是個人所有債務，包括汽車貸款、信用卡、學生貸款、房貸與房屋相關支出。這些每月的債務支出，占個人所得的多少百分比。

銀行希望這個數字不要超過36%。

也就是說，假如你都沒有其它債務，房屋方面支出占所得的三分之一，仍算是符合這個標準。

在高房價，低利率時代，買房者往往會需要抵抗一種誘惑，就是自己付很少的頭期款，然後借大額的房貸。

有三方面的力量會促成這點。

第一點，是自己。譬如你準備了500萬的頭期款。假如你決心要付總價的兩成以上，那麼你能買到總價最高2500萬的房子。

但假如你只需要付一成，那你可以買到5000萬的房子。一瞬間，坪數更大、條件更好的房子，已經在自己可觸及的範圍內了。

第二點，房仲。仲介收取成交金額百分比做為佣金。成交金額愈大，收入愈高。這是基本算術，也是誘因所在。

請記得，許多房仲的任務是促成交易。不是幫你找到最適合的房子。你假如遇到願意花費大量心力為你找到合適房子的房仲，那是上天保佑。不過那不是他們的主要工作，找房子是屋主該做的功課。

第三點，銀行。銀行會希望你貸款多貸一點。銀行都要請人，一一打電話推銷，看有沒有人要貸個十萬、二十萬的貸款了。買房者貸款成數只要一些改變，往往就是百萬以上的金額。房貸是很重要的銀行資金出借管道。

所以重點是，把持住。你遇到的房仲業者跟銀行業者很可能都有將你推向低頭期高貸款的傾向，你自己要會算。

借貸太多的後果，作者用2007、2008金融海嘯時，美國房地產的下跌為例。

假如你自備200萬，頭期款占總房價的兩成，買下一個1000萬的房子。

假如房價下跌6%，這一千萬的房子剩940萬的價值。你欠800萬的房貸。假如因為經濟狀況不佳，你收入大減或是被解雇，你付不出房貸了。那麼銀行拍賣這個房子，得到940萬。還清800萬的貸款之後，你還可以拿到140萬。

但假如你自備200萬，頭期款占總房價的5%，買下一個4000萬的房子。

房價一樣下跌6%，四千萬的房子剩下3760萬。假如你付不出房貸，房子被銀行拿去拍賣。這3760萬，還不夠還3800萬的貸款，你還欠40萬。

你對一個資產的持份(Equity)愈少，你對下跌就愈沒有抵抗力。當你房子的現值比貸款還低時，這叫Under-water mortgage，沉到水下的貸款。

這就是美國在2006以前，過度寬鬆的房貸放貸標準，造成許多人買下其實自己負擔不起的房子，然後在2007、08遇到的可悲狀況。

愈高額的房貸，需要付出的每月還款金額就愈高。對於收入穩定的要求就愈高。貸款支出占月收入八成。稍微減薪你就有麻煩。貸款支出占月收入三成，你就算收入少一半，你還是可能付得起。

請不要一直想著高額房貸，假如日後房價又上漲了，自己會賺多少。

沒有那一個金融市場只會永遠向上。想一下負面狀況。

投資與處理個人財務的共通重點就是，考慮風險。

這本書有很多內容恐怕只對美國人有用。譬如有一章專門討論美國人如何報稅，還有一章專門講美國的軍職人員各方面的財務福利，還有個人退休帳戶、健康保險的選擇。

你會發現，非常的繁複。美國是個金融體系高度發展的地方。可以提供很多個人化的選擇，但重點是，你要知道有那些管道，以及可用的選項有那些。

對於想瞭解一些個人理財通則的讀者，Get a financial Life是一本可以參考的書目。