綠角財經筆記: 先還房貸還是進行投資，你該考慮的面向(Invest or Pay off Mortgage?)

先還房貸還是進行投資，你該考慮的面向(Invest or Pay off Mortgage?)

(本部落格文章，未經作者同意，禁止轉載)

手上有資金，該先還房貸還是投入金融市場?這是投資最常見的問題之一。

這個問題很實際。大多人是用貸款的方式買下房子。所以買房之後，每月的薪資所得，就會區分成三大塊:日常生活所需、房貸、投資。

扣除掉日常生活所需之後，手上資金要如何在房貸跟投資之間進行取捨，就變成一個核心問題。

另外，這個問題似乎不容易解答。特別是在經歷大多頭的現在，不少人覺得，資金進入市場很有機會拿到比房貸利率還要高的獲利。所以錢拿去還房貸，似乎是一種浪費。但心中又隱約擔心，假如接下來市場反轉，那這些本來可以用來減輕負債的錢反而招致虧損，不就慘了嗎?

美國晨星已經連續幾年針對這個問題進行專文說明。以下整理2024年版，文中提到需要考慮的重點以及我的看法。

首先是流動性需求。

晨星建議，假如你在未來幾年，很可能會有較大的現金支出需求(譬如買車或創業)。那麼手上多餘資金先拿來還房貸比較不好，投入金融市場比較好。因為房子沒有辦法只賣一個房間。真要賣，也需時甚久。要用錢的時候，從具高度流動性的股債金融資產拿出來，會方便很多。

我覺得這個問題，還要再多想一下未來幾年這筆現金需求的確定性有多高。

譬如是五年之內，有七成以上的機會會需要這筆支出。那應設立專屬帳戶，就逐漸將現金投入，建立起這個部位。

因為短時間之內，金融市場表現是正或負，很難事先知道。這種短期內就要用的錢，以現金將其準備起來就可以了。這筆資金不是投入金融市場也不是用來還房貸。

但假如是五到十年，或甚至更久，十年之後才可能用到的錢。可能性你覺得不高，有一半的機會需要用到錢，一半的機會不需要用到，那我認為這時晨星的建議可行。這筆資金投入金融市場，而不是用來還房貸。

晨星列出的第二個重點，就是大多人的核心考量，就是房貸利率與投資報酬率的比較。

很多人在想手上有資金該投資還是該還房貸時，他是用股市的預期報酬進行估算。那答案會明顯傾向投資。

這裡晨星提出一個較不同的觀點。晨星認為，手上有多餘可用資金，還掉房貸，那是取得等同房貸利率的保證報酬。

由於這是一種保證報酬，你要跟投資做比較的話，要跟也是幾乎可以保證的報酬相比。

文章中以美國人為例，那就可以跟美國公債殖利率相比。

台灣投資人則可以跟銀行定存利率相比。假如你的房貸利率是2.2%，錢放在銀行只有1.4%，那麼還房貸比較有利。

當然很多人會說，我沒拿去還房貸的資金，才不會放在定存，我會去做股市，或是股債比80:20這類投資。

但請留意，風險投資就是無法事先確定成果。不要將預期報酬當成保證報酬，等到錢投入金融市場，真的遇到風險，才整天唉聲嘆氣，後悔不已。

晨星提到的第三個考量重點，就是你在人生的那個階段。

相對年輕的族群，譬如30幾歲的人，他可能傾向將多餘的錢拿去投資。因為就算遇到短期下跌，他耐得住的話，有時間可以撐過去，等到市場反轉的機會。(請留意，不要因為最近幾次的熊市都很短暫，就以為下跌一定會快速拉回。有時市場漲回原先價位，是一個耗時多年的痛苦過程。)

但假如是已經離退休很近的人，那麼將房貸還完，可能會是比較貼切的選擇。因為假如在退休階段還有未付清的房貸，那麼你需要建立的退休現金流金額，要同時納入自身生活費與房貸。要求會更高。

而且假如你已臨近退休，退休投資組合已經相對保守，譬如股債比60:40。這時將手上資金進行投資，其預期效果與房貸利率的差距會縮小。這時這個錢拿去投資，即便取得金融市場的正報酬，好處也不是那麼顯著。

最後要考量的是，自己對負債的感覺。

這算是個人特質，不是財務上的計算。假如你就是不喜歡身上有負債，欠其他人的感覺，那可以提前還款。但假如你覺得欠房貸沒關係，那就照計畫還款，多年之後，將欠款還清就好。

最後我想補充，手上有多餘資金該還房貸還是用於投資，不是二選一的選擇題，它比較像一個光譜上的定位。

譬如有一個人，每月收入扣除基本開銷後還有六萬。房貸是每月三萬。

那麼他的預設選項就是三萬還房貸，三萬投資。

假如他偏向還款，他可以四萬還房貸，二萬投資。

假如他偏向投資，他可以在寬限期就只還利息，手上多的錢都拿來投資。等到寬限期過後，再拿比較多的錢出來還房貸。

這是一個可以根據個人考量與狀況進行微調的選擇。