不動產貸款證券化(Mortgage Securitization and Mortgage-Backed Securities)

將不動產貸款(Mortgage)進行證券化(Securitization)後,就會得到不動產貸款抵押證券,英文是Mortgage-backed securities,簡寫為MBS。

我們先看一下這個過程。以MBS最大發行國,美國為例。

在貸款過程中,有提供金錢的一方,和需要錢的一方。需要錢的一方,通常是購屋者。他以貸款購買的房屋為抵押品,向另一方取得貸款。承諾定時繳交利息與本金。

提供金錢的一方,通常是銀行,也可能是專辦房屋貸款的Mortgage companies。

上面這個過程很容易理解,也是很多人的生活經驗。

證券化的過程,在接下來的步驟。

提供貸款者,可以將手上的這些貸款出售。貸款出售?聽起來就很奇怪。我們看個非常簡化的例子。譬如A銀行,有一筆20萬美金的房貸。A銀行可以將這個房貸,賣給B機構。B機構交給A銀行一筆錢後,日後這筆20萬美金房貸所繳交的利息與本金,都歸B機構所有。

問題來了,為什麼會有像B機構這種單位要從銀行和Mortgage company手上買下房貸?

這些機構,在買下許許多多的房貸之後,它們可以挑選出性質相近的貸款,將其證券化,再賣給投資人。這些買下房貸,發行不動產貸款抵押證券(MBS)的機構,叫做MBS發行者(MBS Issuer)。

假設有三個條件相近的房屋貸款,狀況如下:

MBS發行者,可以將這三個貸款整合在一起(Pooling),形成一個貸款的集合體,然後將對於這些貸款的利息和本金的收取權,賣給投資人。譬如將上面那三個貸款的集合體,切分成100份(或說是100股),賣給投資人。某個投資人買了一份,那麼每個月從這三個貸款所收取的利息和本金,這位投資人就可以得到百分之一。這就是不動產貸款的證券化。從貸款集合體切分成的一份、一股,就是證券,就是Mortgage-back securities。

整個不動產貸款證券化的過程,可以以下圖代表:

美國最大的MBS發行者,是Ginnie Mae(Government National Mortgage Association)、Fannie Mae(Federal National Mortgage Association)、和Freddie Mac(Federal Home Load Mortgage Corporation)。原先Ginnie Mae是美國政府機構。Fannie Mae和Freddie Mac是美國政府支持企業,或說是Quasi-governmental entities。在今年的信貸風暴中,後兩者已為美國政府接管。而有的MBS是由券商、銀行等私人機構發行的,叫做”Private-label” mortgage securities。

MBS發行者,擔保投資人獲取收益的權益。也就是說,假如貸款者付不出利息和本金,那MBS發行者要負責讓MBS投資人,拿到他應有的收益。

所以,投資人購買Ginnie Mae,這個美國政府機構發行的MBS,他承擔的信用風險,不是房屋貸款者的信用風險,是美國政府的信用風險。這也就是為什麼,主要投資Ginnie Mae發行的MBS的富蘭克林坦伯頓美國政府基金(Franklin U.S.Government Fund),可以在名字中放”美國政府”這四個字的原因。MBS的信用風險,是發行機構的信用風險,不是貸款者的信用風險。

待續…

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13 comments:

匿名 提到...

不好意思,我想請問您,文中提到A銀行將房貸賣給B機構,B機構會先給A銀行一筆錢,日後所有有利息和本金都由B機構所有,那麼到底是誰獲得的利益較大?是A嘛?如果不是,A應該不會賣給B吧?

綠角 提到...

交易一定是買賣雙方都同意才會成交

niceguy 提到...

A銀行和B機構沒什麼誰吃虧誰佔便宜的問題
就像買賣任何商品,你覺得划算就會成交

我想A銀行賣掉債權最主要的目的是為了拿回現金,然後再貸給另一個人.這樣連續操作,達到所謂的槓桿效果

綠角 提到...

到最後你會發現
其實最終的資金來源
是市場上買MBS的投資人提供的

他們自己出錢
把房價推高
然後在高房價再也撐不住
重跌下來時
傷到自己

micyang 提到...

層層風險轉嫁的過程中
投資人還是不知道自己買了什麼
就算是美國政府負責償還投資人
用的還是納稅人的錢
熟是熟非?

綠角 提到...

是啊
當這些金融機構想多賺錢的希望
妨害到他們的本業與金融制序時
政府只好拿大家的錢出來救
最近美國還會討論要不要救汽車工業吧

匿名 提到...

綠角您好,
有一個問題想要請教:
對於此次美國金融危機的根源,ㄧ般都直指對於資金對房屋市場的過度挹注(授信過度寬鬆).而授信寬鬆的原因有很大的部份是因為風險得以透過MBS的發行轉移給投資者.但是

您於文中提到:
"MBS發行者,擔保投資人獲取收益的權益。也就是說,假如貸款者付不出利息和本金,那MBS發行者要負責讓MBS投資人,拿到他應有的收益。"

如此其實MBS發行者應該會對貸款銀行過度授信提出質疑.而拒絕承接某些貸款合約的證券化,但這個部份似乎並沒有發生.而未什麼沒有發生,可以就這個部份請教您的看法?

謝謝

trifire 提到...

>實MBS發行者應該會對貸款銀行過度授信提出質疑.而拒絕承接某些貸款合約的證券化,但這個部份似乎並沒有發生.

這個要等美國檢察官去查 FNM, FRE 當初願意接受這一些超額貸款的證券化流程才能有眉目了。目前美國幾家破產的大銀行好像還沒有聽說有投資人檢舉或是檢察官調查有任何的背信行為的 ...

micyang 提到...

檢查官查了又如何?
就算判定不合法
向誰所償呢?

綠角 提到...

很多事是事後看
才會發現不對

當MBS發行者
從發行過程中可以不斷賺取費用
而且似乎沒有人因此受傷時
他們還是會冒險的
冒險的後果
常要一段時間才會出現

匿名 提到...

謝謝你.你解釋得很清晰.十分容易明白.

綠角 提到...

不客氣

林哲緯 提到...

請問您,私人機構發行的MBS有包含次級房貸嗎?