黑心房仲的告白讀後感續2---實用的看屋指南
包括房屋的座向怎麼看、客廳的大門與電視的關係、從陽台進出的客廳、廚房空間、臥室床頭牆面的隔壁、何謂一箭穿心的格局等。都是重點。
其中令人印象最深的有兩點。
看房子的格局圖不能只看到這張平面圖，要想到這間房子會與周遭環境發生怎樣的關係。座向朝北與朝南，結果就是不一樣。廁所開的窗戶朝那邊，那邊的風或日曬會灌進來，對房間的影響大不相同。同一張平面，轉90度，再轉90度，都會帶來不同的居住經驗。
另外就是陽台和雨遮。這些都是要算坪數的，但問題是有多少實用性。特別是雨遮，寬度50公分就夠了，做到寬1公尺或是1.5公尺，都是過多。作者更直指，有的建商還做出繞著整棟房屋外側的雨遮，擺明就是要靠這些東西拉高房價，賺大錢。這種物件就別買了，整體品質堪虞。
為什麼有一整圈雨遮，這個房屋的品質就會有問題呢?答案就在於建造者的心態。
沒有用的東西建那麼多，為的只是要從購屋者身上撈錢。相同的心態應用在房屋建造，這樣的建商也很可能在該用的東西上省錢，以貫徹從購屋者身上撈錢的”初衷”。
在基金業也是相同的情形。我曾寫過基金費用的長期變化---The Use and Abuse of Mutual Fund Expenses讀後感。在這篇文章中，讀者將可以看到，有佣基金的持續性內扣總開銷，明顯高於免佣基金。
也就是說，假如業者想要賺你的錢，它會全面提高價格。不僅賣你基金要收佣金(台灣稱手續費)，連持有基金時所付出的持續性費用也會比較高。
同樣的，假如建商建出一整圈雨遮想要賺你的錢，它的步數絕不會只有這樣而已。
不論是基金業者與建商，你說他們黑心，但他們的邏輯相當一致，貫徹執行，就是要多賺錢。相較之下，我們投資人，想著要投資賺錢，卻又有人說付出高額的投資成本沒關係，這種邏輯不一致，遇到堅強的銷售端，絕對討不了任何好處。
書的最後，討論房屋裝潢。包括估價與計畫都給了一些基本指南。書後半部的附圖都是彩色的，有過出版經驗的朋友就知道，這是印刷成本的負擔。不過書的價格仍是相當平易近人，足見出版社的用心。
這本書還有個有意思的地方，書中夾了一張這樣的傳單:
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黑心房仲的告白讀後感續1---為什麼要有房仲
為什麼房地產市場要弄出一個房仲，訂下一個買二賣四(買方付2%，賣方付4%)的規矩。然後房仲還可能會使用各種開價議價技巧，讓買家買貴，賣家賣賤，然後從中獲取利益呢?
股市與房市最大的差別之一就在於標的的一致性。一張鴻海股票與另一張鴻海股票，是完全相同的東西。這樣的一致性使得交易這類標的時，投資人只要考慮要不要買鴻海，不需要考慮要買那一張鴻海。
但房屋不一樣。就算是同一家建設公司出品的同一個建案，頂樓與一樓就是不一樣。面東與面西，就是不一樣。房屋市場幾乎可以說是，沒有兩個相同的物件。每一個房屋都是獨特的案子。
股票市場的標的一致，所有投資人的錢就在這上千支股票裡迴轉，創造出每天幾百或甚至上千億的成交量，讓券商就算只收取0.1425%然後還要打折的費用，也能生存。
但房地產市場上萬個物件，每個物件成交曠日費時，更不可能天天成交。每年成交一次，或許就算得上成交頻繁的物件。這是一個本質上，流動性較差的市場。
假如房地產市場就像早些時候，還沒有那麼多房仲業者的時代，房屋多是自售，買家也自己跟屋主洽詢。這樣的確可以免去中介者。但買方就會比較辛苦，要在想買進的目標社區，自行探尋潛在的賣方。
房仲業者可以同時列出附近區域的物件，讓買家輕易的看到許多選擇。但這個方便性的代價，就是中介者引進的費用與書中所談到的各種出價與帶看招式。
這些併發症的嚴重程度，讓一些買家與賣家不禁開始思念起過去買賣雙方直接洽詢成交的年代。
對於房仲業者來說，當他所服務的客群有了這種想法，當市場上出現一本以講解各種房仲招式為主題的書且獲得廣大讀者支持時，或許他們該想一下，自己到底為社會帶來了怎樣的服務。
後記:
Sway總共寫了黑心系列的三本書，包括黑心建商的告白，黑心投資客炒房告白 還有黑心房仲的告白。我是從第一本，黑心建商的告白開始，就每一本都有買，也每一本都有看。這些書也形成一個特例，就是我看過之後覺得很有感觸卻沒有寫讀後心得的書。
主要的理由是我覺得，綠角部落格已經開了太多”戰線”了。評論基金、甚至還有保險。每一條”戰線”，其實都是個壓力源。房地產部份既然已經有Sway大哥在寫了，我想就不差綠角再去湊熱鬧了。
後來有次演講的機會，有幸與Sway同台。他倒是很爽快的說，就寫啊。想來也對。人生在世，怕東怕西的，真是難過。有這些問題存在，是造成這些狀況的人要負責，不是指出問題所在的人是討厭鬼。所以綠角決定，就以黑心系列的讀後心得，做為2011的結尾吧。
有幸要到作者親筆簽名，當然是要Show一下啦~~
點一下，推一下:
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黑心房仲的告白讀後感---步步留意的議價過程
買屋、賣屋，都不是件簡單的事。除了房子本身的問題之外，最大的癥結，就在於買賣家往往都還要與中介者，也就是房仲業者周旋。
書中提到許多與房仲往來的關鍵技巧與心態，與投資的要訣頗有相似之處。
第一個重點就是知道自己要什麼。
Sway把這叫做海鮮店理論。就像你到了海鮮店，假如你不知道自己要什麼，那麼就等老闆娘出清貨色給你了。假如你知道自己要什麼，就指著水族箱說，我要這，我要那，乾脆明白，你會買到自己要的東西。
同樣的，假如買屋前你沒有想好到底自己要的是什麼東西。那麼就等著房仲業者一一介紹吧。好心的，或許真會替你找到好屋。但假如不是那麼好心的，你不一定會買到你要的東西，但一定會買到房仲想賣你的東西。
這也是書中提到房仲帶看屋時的”配餐法”運作原理。面對不知道自己要什麼的客戶，就讓他好的看，爛的也看。真正要推銷的目標，就是落在中間的物件。人一旦有所比較之後，就會以為自己做出聰明的選擇。這我在“誰說人是理性的”讀後感---不理性的比較文中，也有討論過這種心態。
投資也是一樣。假如投資目標只有一個”要賺錢”，那麼這位投資人恐怕就要等著理專還有投顧老師，向他推銷各式可能會賺錢的基金與選股方法。投資人未必會賺，但推銷這些投資工具與選股方法的人，一定會賺到錢。
知道自己要什麼，向來是選購東西的第一步。
再來是，沒必要趕。
許多基金在推銷時，常以額度爆滿或是即將停售為賣點。問題是，這根本不是賣點。有什麼好趕的呢?這支基金買不到，難道沒有其它更好的替代選項嗎?(其實，要找到台灣這些高費用低表現基金的替代品，還真是簡單。)
房屋也是。業者常會試圖營造一個急迫感，譬如:最後保留席、有其他買家在競價，不買就沒有了。問題是，這有什麼好趕的。買不到，就選其他物件就好了。
趕時間，很難做成好決定，更會受制於人。
作者提到一點，每當看屋時覺得疲憊，思緒不集中時，就回家休息了。不要再跟房仲耗。疲勞時，很容易被別人牽著鼻子走。在議價的戰場上，選擇對自己有利的態勢，是一個簡單但卻常被忽略的要點。
注意細節。這在買任何重要物件時都要留意。
譬如作者提到，房仲會選擇帶看的時間、會用一些小技巧掩飾屋內的不良狀況。這些動作，全都是為了”美化”這個要賣的東西。
投資界也是相同的狀況。所有要賣的產品，都是美侖美奐。這些號稱”替客戶著想”的業者，不約而同的，都自動忽略或隱藏對客戶有害的條例與狀況。”替客戶著想”、”替您服務”這些話，恐怕都只是廣告用語，而非行事準則。
投資人要具備的是，看穿表面的美好，直見實際狀況的能力。這本黑心房仲的告白就講了許許多多，看屋者要留意的地方。
作者還在書中提到合約書與屋況說明書中應留意事項。現代成年人有個常見問題就是，買東西不看說明書。而且通常是金額愈大的愈不看。買幾萬塊的電視，可能會看一下說明書。但買幾十萬的基金就不看公開說明書，買幾百萬(或上千萬)的房子也不細閱相關文件。
但基金的公開說明書，買賣房子的屋況說明書與合約書中，都有著非常重要的資訊。
不做功課的買方，向來是最好宰的客戶。不必費力，花錢就可以享受專人幫你打點好一切的服務?Well，這不是房地產界的規則。
待續…
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