張金鶚的房產七堂課讀後感續2-----買房子要看什麼

在進入如何選購房子的主題之前,作者先提到一個觀念,那就是買屋是一個選擇,不是一種不得不然。在台灣社會,一個人假如一輩子都不打算購置自宅,恐怕會被視為異類。這種要有個自己的家,而且這個家的產權必需為自身所擁有的觀念,短時間內恐怕難有大幅改變。也就是這樣的觀念,讓購屋成為人生的一種宿命與註定。

書中提到,歐美國家有人就是採行不買屋主義。他也不是買不起,但他就是一直租屋。我想,就一個單純有個居所的目的來看,買與租都可以達成目標。以現代社會愈來愈尊重多元看法,以及下一代愈來愈會”堅持己見”的潮流下,或許在我們有生之年,就會看到台灣社會出現租屋主義一族。

買房子時,大家都聽過的口號就是”地段、地段與地段”。結果造成許多購屋者,除了地段之外,什麼都不懂得看(其實地段也看不真切)。作者詳細解釋以居住為主要目的的住宅選購原則。這其實就是符合大多買屋者需求的原則。

作者的看法蠻有條理的。他用同心圓的概念,由中心向外看整個房產。位居中心的就是住宅單元這個標的物。再外一圈是社區環境,再向外則是小鄰里與大鄰里。

重點是,買下一個住宅單元,等同是同時買下外圈同心圓的居住環境。因為房地產具有不可移動性。幾乎沒有人搬家是在搬房子的。所以社區與鄰里也都是評估房子時要看的重點。從房子到大鄰里,每一層次需具備怎樣的條件,作者以條列方式書寫,相當容易掌握。

書中有專門一章討論如何挑選建商。建商就是房子這項產品的生產者,挑選品質牢靠、信用卓著的建商,可以確保房屋品質的水準。

其實買屋者在選購房子時,是居於明顯的弱勢。想想看,一般人一生會買幾間房子,三間,五間?十間就算多了。可是和我們交手的建商、銷售團隊和房仲業者賣過多少間房子?幾十,幾百還是幾千?他們真的是看多了。不僅是房子,連客戶都看得很多。可能我們一個小動作,他們就知道成交的可能了。那種客戶要用什麼態度,什麼說法去面對,經驗老道的銷售者早就了然於心。我們真的要赤手空拳去面對這種銷售態勢嗎?

書中在討論房價的章節,提到我沒想過的一點,就是花錢請專業人士,譬如地政士,估價師協助估價。想要買房子的人,其實可以花費一些錢,獲得專業人士的協助。

不過我常覺得台灣人相當的”節省”。譬如要台灣投資人花一些錢,請理財顧問進行全盤的財務規畫,就是一個很難推動的概念。他們寧願把錢”省下來”,自己挑。結果反而挑到一些買進還要付出一堆佣金,讓某些人賺更多,讓自己損失更大的投資與保險工具。(理財顧問這個詞很可惜,已經被濫用了。很多不學無術的金融產品銷售員,眼中只有佣金,毫無客戶利益的人,也自稱為理財顧問。情況真的很糟。)

買房子恐怕也是這樣。到底有多少購屋者願意花錢買專業人士的建議與協助?把錢省下來?大多人不願花小錢省大錢,結果落得是省小錢花大錢。到底怎樣才是划算呢?





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20 comments:

匿名 提到...

不動產估價師的制度在台灣的確不大盛行,不知道專業程度如何?收費如何?看屋幾乎一看就是好幾間,整個下來不知道會收多少?
另外目前賣屋的資訊大約有八、九成掌握在房仲業者手上,這樣狀況買屋不透過房仲的比例算蠻低的。房仲甚至會主動出擊把個人放在網路或者其他資訊平的屋主,透過邀約會面將該物件收錄到自己的公司。所以在台灣機被抽傭金率很大。
另外後面提到的理專,在台灣理專幾乎等同推銷員的代名詞,大多只是想把商品賣給客戶賺取大筆佣金,同時也是很多銀行、券商的政策使然(即使有專業也不得不悖離專業,以獲利為導向),國外也有一樣的問題,不過台灣嚴重的多

在這樣的環境底下,即使個人打算自力救濟,也礙於資訊的不對稱性以及種種的因素,造就了現在房市高漲的結果。

綠角 提到...

匿名先生提到的這些問題我也蠻有興趣瞭解一下

匿名 提到...

現在課房屋、土地稅好像都是公告地價、房價,沒有辦法上網、行政單位查到實際買價,這點我就非常的不認同了。

Tim Wu 提到...

給1F匿名:

我女友上過估價師執照的講習課程, 分享一點我所知的,

若是要評估一般台北民眾住宅用房地產, 估價師所學的正統房地產評估方法論與數據指標, 拿來套用在台北房地產幾乎全部失靈-->你出價會遠低於投資客導致買不到房子.

至於, 這到底是台北不動產已經過高? 還是目前已知的估價模型的確不適用於台北? 我們就留給時間來證明...:)

台灣的不動產實際成交行情幾乎都是在掌握在仲介手上, 連所謂的專業銀行鑑價, 其實也都是求助於仲介詢問近期成交價, 也就是我們的政府與銀行都不太清楚房子到底是多少金額在交易的, 另外就我所知, 台灣房地產交易使用假合約的情況非常普遍. 一間實際成交一千萬的房子, 可能對銀行謊報成1100~1200萬, 以取得更高金額貸款.

綠角 提到...

謝謝匿名先生分享

謝謝Tim Wu分享的圈內人意見
很有參考價值

匿名 提到...

綠角大,其實你最近幾篇有關房地產的文章真的很重要,人一輩子有幾次機會一次花上千萬買一件商品?一個上千萬元的決定,難道不該是討論理財時很重要的面向嗎?
討論股市投資,我們有指數型基金,有資產配置,但提到房地產,我們似乎完全沒有任何其他的選擇,只能任仲介建商擺布。
台北的房地產價格目前已經完全跳脫所有已知理論範疇,加上比股市更加嚴重的資訊不對稱,散戶在這市場根本只有被建商仲介玩弄於股掌的份,且政府對建立公平市場(交易透明化、實坪計價、炒作課稅等等)完全不作為,更重要的是,股票你可以不玩,但對某些傳統觀念重的長輩來說,要成家結婚房子卻是不得不買。
只能說台灣的環境就是這樣,總統立委還不都是人民自己選的?唉....

綠角 提到...

謝謝匿名先生 很好的分享
我也有這種感覺
要做金融投資
其實都有非常多的理論和實務經驗可供參考
資產配置 指數化投資
只要有一點Common sense就都能掌握這些概念

但要買房地產
那就要看夠不夠street smart啦
這就有點看個人造化了

匿名 提到...

我當初買房子時,確實會問我朋友----做土地、房地產鑑價的朋友。以他的意見為參考底價。幾家大仲介一聽到我打電話或者我開的參考價,都對我興趣缺缺。
還記得當去敦南之翼被羞辱的情形,我們進去看樣品屋時,代銷小姐問:請問您的預算是多少?
我回答:大約1500萬。
代銷:你可以回去了,我們這裡2000萬起跳。

綠角 提到...

還真是有夠@@##的經驗
謝謝分享

阿晶 提到...

小弟上一份工作是當不動產估價師助理,有一些經驗是可以跟大家分享。

在一般評估的時候,照估價理論是有比較法、成本法、收益法可用,實際上最常用也最方便的是比較法,也就是蒐集評估標的周邊多個各方面條件相似的房子近期的成交價,比較彼此之間的細部差異並進行微調後,決定評估標的之價格。我以前在做的時候,參考標的的成交價來源主要是看台灣不動產交易中心網站的付費查詢資料,那邊可參考物件數量還蠻豐富的,那還有他們每半年會出一本成交公報也算是一個不錯的參考來源。如果是論資料的即時性,這些的確是比不上各家仲介所持有的資訊來得即時,但基本上我不太喜歡向仲介詢價,因為仲介在報行情的時候很難不灌一點水,職業立場使然倒也無可厚非就是了。

我記得從幾年前開始政府就一直說要建構完善的民間不動產成交查詢系統,但是在個資法還有一些其他因素影響下,最近內政部營建署有做一個不動產價格e點通,但是在詳實度(只列很粗略的物件地點)上還是受到法律的限制,但仍是個值得一看的參考資訊。基本上台灣的一般購屋者是很弱勢的,在資訊不對稱之下即使事前做了很多功課仍有吃大虧的可能,只能祝福大家在購屋的時候運氣都能不錯。

綠角 提到...

真是謝謝阿晶的分享
非常精采
看來不能相信業者提供的成交金額
要以實際買進賣出的屋主所提供的資料為準

匿名 提到...

我看房子三年多了, 就是台北房價漲得最瘋狂的這三年, 是要自住的, 每次都緊守底線, 堅持自己認為合理的價錢, 但每次都淪為炮灰, 眼睜睜看別人買走, 小孩子一年一年長大, 國中了還睡上下鋪擠在同一間, 心裡覺得好虧欠, 怎麼我受了這麼多教育,給孩子的環境竟比不上我小時, 現在終於又看到自己理想的房子, 卻是自己知道泡沫很大的時候, 我到底應該如何?

綠角 提到...

真是很難的問題

匿名 提到...

買房的怨恨

我1999年開始有比較穩定的工作,一邊存自備款,一邊開始看台北萬隆附近的房子。記得2002年時看到小坪數二樓國宅(37坪左右,中庭、雙梯、地下停車場,樓高15層,公設最少30%),開價600萬,當時認為570萬應可成交,所以心底把自備款定為300萬。

現在自備款存得差不多了,同型的二樓國宅目前卻開價1,700萬,我根本變不出任何花樣,讓自己有能力來買!

已經租屋11年,也一直節衣縮食、很努力的存錢,目前年紀馬上會進入一般人定義的老年,心裡很恐懼,將因沒工作、沒住宅,被迫離開住了40年的台北。

諷刺的是,我這個無殼蝸牛,卻已連續八、九年綜所稅要繳21%!

目前所討論的銀髮社會住宅,我應該不符申請資格,即使有資格,一個月三萬元租金,我的存款也不敷養老所用,想到白髮皤皤、身體孱弱之際還要被逐出台北,心裡生出無盡的怨恨...

starus 提到...

房價問題可真不同於一般投資
攸關個人及家庭幸福甚深,可是無能的政府是不管這事的,老百姓又是一盤散沙,一整個被有組織的建商壽險業等宰割,要扭轉劣勢一定要自立自強,需要一個強有力的組織,還需要堅定的領導中心,否則下場不堪,看看香港和東京的居住條件就知道了,絕對不僅是貧,是不均。

綠角 提到...

謝謝分享

匿名 提到...

因為大台北房地產跟一般股票基金特性很不一樣,如果使用投資股票的概念來理解大台北房地產,較不容易有效決策.
1. 地狹人稠: 地大物博國外的房地產不同於大台北房地產,此處地狹人稠,若與新加坡,香港,東京,荷蘭相較, 會發現相似處較多
2. 資源分配劇烈失衡:北北桃本身地方自治款項已經較高,統籌分配款更多,民營機構更樂於投資於此.房價會反映出這些累積60年持續不斷的公共建設
3. 選舉文化:台灣地方首長與縣市議員選上首要之事便是在公共建設及重劃區的決策上合法的有利於自己
4. 大台北自然環境與就業條件及文教水準:絕對是台澎金馬其他地區無法相提並論,甚至未來繼續失衡發展下去,其他地區加總的經濟產值還小於基北北桃....唉
4. 以上特性都是股市沒有的
5. 小結:絕大部分人只能望屋興嘆,罵政府,用選票懲罰執政黨,繼續存錢,下一次政黨輪替繼續罵政府,罵建商,用選票懲罰下一執政黨.....而大學畢業有買房的同學,經過30年後房產的增值,其資產淨值已經比我高上數倍了......唉!張金鶚在台北也有兩間小房啊!

綠角 提到...

謝謝分享~

learnman 提到...

我看房子的原則都先看三點
1.平房
2.庭院
3.游泳池
所以基本上,台灣的房子幾乎都沒有看的價值.

匿名 提到...

看過前面幾個估價專家對台北市房產價格的相關意見,今人突發奇想,如果台灣的學界或相關估價師可以架設一個網站,一個全台房價地圖,只是是用真的專業的估價方式去建構,並且開放給一般人來查詢,這樣一般人可以有個依據去議價,也可以避免一些炒作的房價出現。