不動產貸款證券化續1---MBS分類(Pass-through Securities, Collateralized Mortgage Obligations, Stripped Mortgage-backed Securities)

MBS發行者向投資人收取兩種費用。首先是它將貸款者付不出利息與本金的風險承接過來,給MBS投資人拿到收益的保證。對於這個保證,MBS發行者要收取一些費用,這就是保證費(Guarantee fee)。投資人等於是付出一些費用給發行機構,讓它們承擔貸款者違約的風險。另外,向貸款者收錢,再分發給購買MBS的投資人,這個程序也需要費用,這叫服務費(Servicing fee)。

保證費和服務費都是以百分比計收,直接從投資人每期拿取的金額中扣。所以投資人拿到的,不是100%貸款戶付出的款項,而是扣除發行機構所收取的費用後所剩餘的金額。

MBS可以分成三種型態,分別是Pass-through securities、Collateralized Mortgage Obligations和Stripped mortgage-backed securities。

Pass-through securities是最簡單也是最常見的MBS型態。上一篇文章舉例用的證券化過程,就是pass-through型式。它將貸款者付出的利息與本金,直接轉移到MBS投資人手中。

Pass-through securities雖然構造簡單,但卻有顯著的缺點。它的到期期限取決於貸款者的還款型態。譬如由三支貸款組成的Mortgage pool。假如這三支貸款都是15年的還款期限。持有由這個Mortgage pool支撐的Pass-through securities的投資人,他無法確定手上的證券,到期期限會是多久。是15年嗎?假如這三個貸款戶都完全按照原定時程繳錢,那會是15年。假如利率下跌,這三個貸款戶到第五年就一同重新貸款了,那這張證券會是5年就到期結束。假如這三個貸款戶第一年就都交不出錢,房子全被法拍還錢了,那這張證券一年就到期了。

不同的投資人,對於到期期限有不同的需求。銀行可能會需要短期的資金停留站。壽險公司可能會需要長期的證券,來對應其長久的償付資金需求。面對這些對於到期期限,或是其它特性有明確需求的客戶,簡單的Pass-through不甚符合他們的胃口。

於是有Collateralized Mortgage Obligations(簡寫為CMO)的設計。這種證券簡單的說,就是由一個Mortgage pool中(或是Pass-throughs也可以),發行出不同性質的Mortgage-backed securities。這些不同性質的證券,叫作Tranches。Tranches這個字的字源是法文,本義是Slice,一塊的意思。我們也的確可以用切蛋糕來比喻這個證券化的過程。

在發行最簡單的Pass-through securities時,証券發行者,等於是用糖、麵粉、雞蛋和奶油,做出一個均質的蛋糕。每個向它購買MBS的投資人,就是從這個蛋糕裡分一塊。大家拿到的,都是一樣的東西,或大或小而已。

而CMO則是MBS發行者,用糖、麵粉、雞蛋和奶油,打出一個不均勻的蛋糕。這塊蛋糕有的地方奶油多,有的地方糖多。譬如這個蛋糕中,奶油特別多的60度,就叫一個Tranche。糖多的60度,又是一個Tranche。每個買蛋糕的人,可以挑他喜歡的地方。這就是CMO。用一樣的材料,做出不均質的證券。

譬如CMO發行過程中,可以將一個Mortgage pool分化成不同到期年限的證券。有的到期年限短,靠的是將房貸者付款,優先給予這個Tranche的投資人。等他們都領到足額,再輪到下一個順位的Tranche。這個過程,就很像農田灌溉。一個Tranche就是一條田間水道。貸款者付出的錢,就是灌溉用水。最靠近灌溉大渠的田間水道,會第一個完全被水注滿,接下來才換下一個水道。不同的到期年限,也有不同的對應利率。

CMO的發行,大大增加了Mortgage-backed securities的變化性。(CMO的類別與詳細設計,不在本文討論的範圍,有興趣的讀者可以搜尋Floating rate CMO、Planned Amortization Class、Target Amortization Class等相關字詞。)

第三種MBS類別,則是Stripped mortgage-backed securities。這種證券,是把Mortgage pool整體所形成的金流分開成幾條支流。譬如整體來說,年息4%的一個Mortgage pool,可以分成一個6%和一個2%的金流。或者,把貸款者付出的利息和本金分開,形成Interest only(IO)或Principal only(PO)證券。

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3 comments:

匿名 提到...

precise and v good explaination. 深入淺出

匿名 提到...

感謝分享

綠角 提到...

不客氣~~