不動產貸款證券化續2---影響範圍的擴大(The Impact of Mortgage Securitization)

不動產貸款證券化不是最近的發明,早在1970年代,美國政府就藉著Ginnie Mae開始發展不動產貸款證券化。原始目的是要將流動性欠佳的房貸,轉化成高流動性的證券,吸引投資人,成為美國屋主另一個資金來源。

這個證券化的過程,在90年代開始加速。據估計,從1996到2007年間,MBS總額成長三倍。證券化的過程,是否有達到它原始的目的,替美國購屋者提供更便宜的資金來源呢?答案是肯定的。

在傳統的房貸借貸過程中,銀行為資金供給者,購屋者為需求者。關係就在這兩者之間。貸款者還不出錢來的信用風險,由銀行承擔,就是到此為止。在這個貸款過程中,銀行有較大的動機去詳細審查貸款人的還款能力與信用,因為它將是貸款人違約時的唯一受災戶。

但不動產貸款證券化改變了這個傳統的關係。銀行,或其它貸款提供者,在完成了一個放款程序之後,它可以將這個貸款賣給MBS發行者。放款的過程,變成放貸然後賣出,而不是傳統的放貸然後持有。當MBS發行者,或是MBS投資人對這些證券有不斷的需求時,銀行知道它放出的貸款,都有人要跟它買時,它就可以用更寬鬆的標準,執行放貸。它知道這些屋主付不出貸款的風險,將轉嫁到成千上萬持有不動產貸款相關證券的投資人手上,而不是落在自己身上。

當資金提供者更願意提供金錢時,美國購屋者將得以用更低的利率借取所需資金。而且MBS市場龐大、流動性佳(之前),吸引全球投資法人參與。各國的銀行、保險業者,很多都持有MBS。

原本的目的達到了,但證券化也帶來許多負面影響。

首先是,在便宜資金容易取得的環境下,購買者的胃口大增,買房子所需資金看來愈來愈容易負擔,成為推升不動產價格上升的動力,間接促成了高到無以為繼的房價。

在貸款發行人這端,因為發行貸款後的違約風險可以轉嫁出去,貸款發行的標準日益寬鬆。很多原本可能不容易借到錢的人,現在都能借到錢。

而即使是立足於信用不佳的貸款的MBS,也因信用評等機構給予投資級的評價,變得在市場上很容易銷售。

由同一個Mortgage pool形成的MBS,其中高信用評等的高順位MBS,很容易在市場上發售。其它評等較差的MBS,許多發行MBS的投資銀行就自己持有,譬如已經申請破產的雷曼兄弟。

很多原本立意良善的政策實際施行之後,它所帶來的效果往往不僅限於當初意料之中,它可能變成洪水猛獸。

美國MBS市場是全球最大的房貸Secondary market。這次美國次級房貸問題可以延燒各國,跟MBS布下的全球導火線有密切關係。很簡單,誰持有,誰就倒霉。這就是證券化加全球化的結果,風險分散出去,大家都有份。到時真的有事,那就是大家的事了。

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12 comments:

白河夜船之蓮貓 提到...

綠角大是不是換了行距之類的版面了
之前用firefox 看,都會擠成一團

綠角 提到...

我最近沒換行距耶
擠成一團?
真是太抱歉了

我自己就是用Firefox當主力瀏覽器
我還以為讀者用Firefox
會和我看到一樣版面配置

onlycafe 提到...

綠角大我也是用firefox看,沒有擠成一團的問題。

trifire 提到...

>而且MBS市場龐大、流動性佳(之前),吸引全球投資法人參與。各國的銀行、保險業者,很多都持有MBS。

另外一個問題就是 FNM, FRE 的MBS
美國國會立法保証償付
所以造成只要掛這兩家的名字 變成另外一種A 級債券的錯覺

匿名 提到...

用Firefox沒問題+1

綠角 提到...

感謝讀者朋友對於使用Firefox的回應

有美國政府間接擔保
那的確是投資級證券
美國政府出面承擔
就是美國全體納稅人擔下來了

匿名 提到...

綠角大大你好,想請問你,emty vote 或是empty creditor 在這波金融危機之後,是不是應該要受到更多的約束呢?很想聽你的意見,這個部落格真的很棒!

綠角 提到...

謝謝你的鼓勵
有時候我也很想當個意見很多的人
可惜 時間與人力都是有限的啊

匿名 提到...

寫的太好啦!

綠角 提到...

不客氣~

匿名 提到...

寫得非常好, 謝謝你, 讓我一下子明白。

綠角 提到...

不客氣~
很高興能有點幫助