不動產貸款證券化續2---影響範圍的擴大(The Impact of Mortgage Securitization)
不動產貸款證券化不是最近的發明，早在1970年代，美國政府就藉著Ginnie Mae開始發展不動產貸款證券化。原始目的是要將流動性欠佳的房貸，轉化成高流動性的證券，吸引投資人，成為美國屋主另一個資金來源。
這個證券化的過程，在90年代開始加速。據估計，從1996到2007年間，MBS總額成長三倍。證券化的過程，是否有達到它原始的目的，替美國購屋者提供更便宜的資金來源呢?答案是肯定的。
在傳統的房貸借貸過程中，銀行為資金供給者，購屋者為需求者。關係就在這兩者之間。貸款者還不出錢來的信用風險，由銀行承擔，就是到此為止。在這個貸款過程中，銀行有較大的動機去詳細審查貸款人的還款能力與信用，因為它將是貸款人違約時的唯一受災戶。
但不動產貸款證券化改變了這個傳統的關係。銀行，或其它貸款提供者，在完成了一個放款程序之後，它可以將這個貸款賣給MBS發行者。放款的過程，變成放貸然後賣出，而不是傳統的放貸然後持有。當MBS發行者，或是MBS投資人對這些證券有不斷的需求時，銀行知道它放出的貸款，都有人要跟它買時，它就可以用更寬鬆的標準，執行放貸。它知道這些屋主付不出貸款的風險，將轉嫁到成千上萬持有不動產貸款相關證券的投資人手上，而不是落在自己身上。
當資金提供者更願意提供金錢時，美國購屋者將得以用更低的利率借取所需資金。而且MBS市場龐大、流動性佳(之前)，吸引全球投資法人參與。各國的銀行、保險業者，很多都持有MBS。
原本的目的達到了，但證券化也帶來許多負面影響。
首先是，在便宜資金容易取得的環境下，購買者的胃口大增，買房子所需資金看來愈來愈容易負擔，成為推升不動產價格上升的動力，間接促成了高到無以為繼的房價。
在貸款發行人這端，因為發行貸款後的違約風險可以轉嫁出去，貸款發行的標準日益寬鬆。很多原本可能不容易借到錢的人，現在都能借到錢。
而即使是立足於信用不佳的貸款的MBS，也因信用評等機構給予投資級的評價，變得在市場上很容易銷售。
由同一個Mortgage pool形成的MBS，其中高信用評等的高順位MBS，很容易在市場上發售。其它評等較差的MBS，許多發行MBS的投資銀行就自己持有，譬如已經申請破產的雷曼兄弟。
很多原本立意良善的政策實際施行之後，它所帶來的效果往往不僅限於當初意料之中，它可能變成洪水猛獸。
美國MBS市場是全球最大的房貸Secondary market。這次美國次級房貸問題可以延燒各國，跟MBS布下的全球導火線有密切關係。很簡單，誰持有，誰就倒霉。這就是證券化加全球化的結果，風險分散出去，大家都有份。到時真的有事，那就是大家的事了。
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12 comments:
綠角大是不是換了行距之類的版面了
之前用firefox 看，都會擠成一團
我最近沒換行距耶
擠成一團?
真是太抱歉了
我自己就是用Firefox當主力瀏覽器
我還以為讀者用Firefox
會和我看到一樣版面配置
綠角大我也是用firefox看，沒有擠成一團的問題。
>而且MBS市場龐大、流動性佳(之前)，吸引全球投資法人參與。各國的銀行、保險業者，很多都持有MBS。
另外一個問題就是 FNM, FRE 的MBS
美國國會立法保証償付
所以造成只要掛這兩家的名字 變成另外一種A 級債券的錯覺
用Firefox沒問題+1
感謝讀者朋友對於使用Firefox的回應
有美國政府間接擔保
那的確是投資級證券
美國政府出面承擔
就是美國全體納稅人擔下來了
綠角大大你好，想請問你，emty vote 或是empty creditor 在這波金融危機之後，是不是應該要受到更多的約束呢？很想聽你的意見，這個部落格真的很棒!
謝謝你的鼓勵
有時候我也很想當個意見很多的人
可惜 時間與人力都是有限的啊
寫的太好啦！
不客氣~
寫得非常好, 謝謝你, 讓我一下子明白。
不客氣~
很高興能有點幫助
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