張金鶚的房產七堂課讀後感續1-----購屋的大同世界
賣出一棟房子，對誰有利?對建商有利。因為手上的成品有消費者購買。對銀行有利。因為很多買屋的人需要貸款。貸款利息就是銀行的收入。對媒體有利，因為建商會撥置廣告預算來推銷房產。
當有那麼多人想要賣你房子時，我們消費者難免陷入和買基金時一樣的狀況，那就是放眼所及，都是優點、好處，與你該買進的理由。
常見的”買房保值”、”台北房價只會升不會跌”、”人口愈來愈多房子一定愈來愈貴”等等方便的說詞。其實往往沒有根據。
“人口愈來愈多，所以房子愈來愈貴。”這種說詞可以比擬為能源基金那種石油愈挖愈少所以一定愈來愈貴的廣告詞。專灌不願思考的大腦。人類可以用的能源只有石油嗎?就像汽車發明以前，可能有人以為投資養馬場穩賺不賠。結果汽車發明後，沒有人要騎馬上街了。自工業革命以來，人口數呈爆炸性成長，房價有呈爆炸性成長嗎?看看外國長達200年的房價資料，你會發現，房價頂多是和通膨打平而已。
買房子保值或甚至獲利的說法，就像以為新興市場股市一定會比成熟市場賺更多的說法。都是將最近的現象向未來無限延伸。過去歷史，都沒有人買屋賠錢的嗎?房價是不會波動，只會一路向上的嗎?
還有”台北房價只會愈來愈貴，現在不買以後會後悔。”這種說詞有點可怕。讓我聯想到1998、99年當時，美國投資人是不是一樣在想，科技類股股價只會愈來愈高。現在快上車吧。當某項投資看起來似乎是穩賺不賠時，你就要小心了。
房子絕不是付出任何代價都要取得的物品。當我們買車、買電腦、買衣服、買水果，都知道要多方比較，讓每一分錢發揮最大的用處時，為什麼買房要急急忙忙，好像不快買就會錯失什麼，不買房價就會再漲上去一樣?
張教授似乎被認為是房地產的空頭代表。看完此書，你會知道這不是事實。他只是告訴我們，買房子要小心、要做功課罷了。不要輕易聽信各種推銷的方便說法。當然這種觀念會拉高賣方的推銷難度，難免形成對立。但我必需說，會嫌貨的才是買貨人。
就像我這個部落格最常批評那種投資工具?那當然是共同基金了。我不買共同基嗎?不，我的投資全都是透過基金和ETF。就是因為我知這項投資工具的重要性(不僅對我，對投資大眾也相當重要)，所以我才要批評這些投資工具。唯有當買方建立起批判意識，他才有可能擺脫弱勢的地位，他才有機會選到好東西。
基金是好東西沒錯，但當你要花費股票型內扣至少1.5%、債券型內扣至少0.75%的費用，還要付出佣金，還只能買到不知道它的投資策略，葫蘆裡不知藏什麼藥的基金時，基金就不一定是好東西了。
房子是大多人的必需品沒錯。但當你付出了太高的代價，背負太重的房貸，沒想過自己要怎樣的房子，只買進了一間建商或仲介口中的好房子時，房子真的是好東西嗎?
張教授在這本書中用心良苦的一一破解市面上常見的”購屋神話”，就是希望購屋者在看屋買屋時，不要掉入明顯可見的陷阱。他這麼做的目的不是要讓房地產賣不出去，而是體認到房產對大多人的重要性以及房貸的沉重負擔，希望購屋者能做出一個日後回顧仍覺明智的決定，而不是後悔的選擇。值得注意的是，很多，或者應說是全部，日後讓我們感到後悔的選擇，在當時，我們常覺得自己很聰明。
待續…
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13 comments:
常看到低生育率的報導...
在孩子越生越少的狀況下,
這些昂貴的房子不會供過於求嗎?
不一定會供過於求，因為人口的分布不均勻。
總人口數會因生育率下降，但台北市的人口密度不一定會因總人口數下降而降低。如果人口密度不變，當地房產市場的需求就不變，所以市場上各區隔內的產品不應受此因素影響。
即使人口密度不變，但是房子越蓋越多，越蓋越高，總量還是變多。在總量變多，而一般民眾所得卻沒有提昇的情況下，如何負擔超出他所能負荷的房價呢？
不過現實中，近年台北市的人口每年都在減少（台北縣則是一直增加），房價卻不減反增，所以這種高房價的基本面真的是值得懷疑的。
綠角大的文章真的都是條理清楚
思路相當清晰
希望能夠繼續透過這裡多學習更多的知識
想順便請問綠角大
我可以把這篇文章的聯結
用噗浪告訴我的朋友嗎？
不會轉貼文章
只會將連結分享
若他們有興趣
再自己點擊進入綠角財經筆記
受綠角大啟迪，我也買了這本書，已拜讀完畢，真的是好書一本，而且書中論據十分平穩又可徵信。
挑個錯字，「葫蘆裡不「之」藏什麼藥的基金時」應為知。
如果以理性的探討來說，股票價格跟房市價格只會有一個大概的價格，可是人不是理性的，所以房價會高到某一種程度，如果太高還是會崩盤的，股價也是差不多
看看一些東西吧，比方說珍珠，每年都在產出，也不見得價格會便宜到哪去XD。所以講到價格這東西，真的還頗"人性"XD
話說台北的房價已經比東京貴了，以台北的平均薪資，要忍耐更久才能買到一間房子，東京的平均所得還忍的比較不用那麼久就可以在東京買房了。但是一堆地產、建築廠商還在說跟外國比起來，台灣的房價還不高...是直接用價格在比orz
在這樣的心理作用下，台灣的房地產要崩盤還要一陣子。
P.S.不是我想批評政府，台灣政府竟然說公有地標售後，幾年內不開發，政府要原價購回。說這樣是打房!?這不是幫忙炒房嗎？大金額資經拿去定存沒啥利息，拿去投資地產，一開發都是賺了好幾番(沒賺頭沒關係，政府原價買回來)，然後政府這樣幫財團開路orz
單用人口數來看房價
就像用資金來看股價一樣
都只看到需求面
其實還要看有多少建案供給
以及有多少股票發行的供給面
謝謝manpringle的支持
你當然可以將連結告訴朋友或發表在其它地方
謝謝David的分享與指正
我已經修改了
直接用房價比的確不合理
所以書中也就提供其它衡量房價的計算方法
建商說台北房價跟國際比還是偏低
那是在愚弄民眾
之前我跑到舊金山跟波士頓旅遊時
舊金山海岸邊的apartment約1500萬台幣
波士頓近郊的house也是差不多的價位
試問台北的平均收入有這些城市的一半嗎
況且他們的海景是真的海景
house是約等於我們的別墅
如果有同樣的錢
不管法規的情況下
相同價位當然要買舊金山和波士頓的房子
台北非國際一級城市
跟紐約東京比這樣對嗎
連舊金山波士頓台北可能都比不上了
現在的房價只能說是空中閣樓
謝謝匿名先生第一手的外國房市狀況分享
蠻有意思的
我覺得這次的高房價與之前有很大的不同。
由於貧富趨向兩極化，市場上的有錢人變多。據說台北市房屋交易近半掌握在投資客手裡。這些人與房仲，建商，代銷，銀行形成一個利益共同體來賺自住者的錢。根源則是超低利率造成資金氾濫形成的。
個人猜測，這些富人裡頭，有不少也跟執政黨相關，因此政府與國會在政策上一直不肯採取調高房屋稅，證所稅的方式來因應。因為這會衝擊到他們自身的利益。
不過，今年各國政府陸續都會收回原來的寬鬆貨幣政策，因此調高利率勢在必行，否則通膨怪獸出籠問題就大了。一旦央行提高利率，投資客的資金成本大幅墊高，勢必要拋售，屆時房價不下來都不行。
可惜的是房價就算下跌10%，市井小民要繳的房貸利率卻可能從1.5%上升到 2.5% (for example), 一個700萬20年本息平均攤還的每月貸款還款金額，會從 33,778 增加到 37,093. 對沒本錢的小市民來說，負擔沒有改變甚至還增加。除非你存的本錢夠了。
所以，現在不買房多存錢，等利率調高(恢復正常) 房價下跌再進場，可能是較好的選擇。
謝謝分享
你提到的不要因為利率低就買房
在張教授這本書中也有提到
因為可能省了利息 卻賠了房價
說得太好了!!!沒辦法得知投資策略的基金,跟賭博沒兩樣,也向菜籃族在買股票!
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