公告--關於Ask Mr. Firstrade 專欄
七月已經結束，Ask Mr. Firstrade 專欄的回應部份，將進行整理。為了讓讀者閱讀方便，我將把這些問題與答案，分類之後，寫在該專欄的本文之中。7月31號之前的回應，將在8月9號刪除。想要留下個人備份的朋友，煩請在該天之前進行動作。以後仍將定期整理，每次整理前皆會事先公告。也請想要發問的朋友，先看看專欄本文之中，是否已經有朋友問過相同的問題。感謝版友的熱情提問，與Mr. Firstrade的熱心回答
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張金鶚的房產七堂課讀後感續2-----買房子要看什麼
在進入如何選購房子的主題之前，作者先提到一個觀念，那就是買屋是一個選擇，不是一種不得不然。在台灣社會，一個人假如一輩子都不打算購置自宅，恐怕會被視為異類。這種要有個自己的家，而且這個家的產權必需為自身所擁有的觀念，短時間內恐怕難有大幅改變。也就是這樣的觀念，讓購屋成為人生的一種宿命與註定。
書中提到，歐美國家有人就是採行不買屋主義。他也不是買不起，但他就是一直租屋。我想，就一個單純有個居所的目的來看，買與租都可以達成目標。以現代社會愈來愈尊重多元看法，以及下一代愈來愈會”堅持己見”的潮流下，或許在我們有生之年，就會看到台灣社會出現租屋主義一族。
買房子時，大家都聽過的口號就是”地段、地段與地段”。結果造成許多購屋者，除了地段之外，什麼都不懂得看(其實地段也看不真切)。作者詳細解釋以居住為主要目的的住宅選購原則。這其實就是符合大多買屋者需求的原則。
作者的看法蠻有條理的。他用同心圓的概念，由中心向外看整個房產。位居中心的就是住宅單元這個標的物。再外一圈是社區環境，再向外則是小鄰里與大鄰里。
重點是，買下一個住宅單元，等同是同時買下外圈同心圓的居住環境。因為房地產具有不可移動性。幾乎沒有人搬家是在搬房子的。所以社區與鄰里也都是評估房子時要看的重點。從房子到大鄰里，每一層次需具備怎樣的條件，作者以條列方式書寫，相當容易掌握。
書中有專門一章討論如何挑選建商。建商就是房子這項產品的生產者，挑選品質牢靠、信用卓著的建商，可以確保房屋品質的水準。
其實買屋者在選購房子時，是居於明顯的弱勢。想想看，一般人一生會買幾間房子，三間，五間?十間就算多了。可是和我們交手的建商、銷售團隊和房仲業者賣過多少間房子?幾十，幾百還是幾千?他們真的是看多了。不僅是房子，連客戶都看得很多。可能我們一個小動作，他們就知道成交的可能了。那種客戶要用什麼態度，什麼說法去面對，經驗老道的銷售者早就了然於心。我們真的要赤手空拳去面對這種銷售態勢嗎?
書中在討論房價的章節，提到我沒想過的一點，就是花錢請專業人士，譬如地政士，估價師協助估價。想要買房子的人，其實可以花費一些錢，獲得專業人士的協助。
不過我常覺得台灣人相當的”節省”。譬如要台灣投資人花一些錢，請理財顧問進行全盤的財務規畫，就是一個很難推動的概念。他們寧願把錢”省下來”，自己挑。結果反而挑到一些買進還要付出一堆佣金，讓某些人賺更多，讓自己損失更大的投資與保險工具。(理財顧問這個詞很可惜，已經被濫用了。很多不學無術的金融產品銷售員，眼中只有佣金，毫無客戶利益的人，也自稱為理財顧問。情況真的很糟。)
買房子恐怕也是這樣。到底有多少購屋者願意花錢買專業人士的建議與協助?把錢省下來?大多人不願花小錢省大錢，結果落得是省小錢花大錢。到底怎樣才是划算呢?
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這篇報導最有趣的地方，是各基金公司對BP股票的態度。顯然有人覺得股價仍是高估，已經出脫持股。有人覺得低估，大量買進。
在大量買進與賣出BP股票的名單中，我看到兩個熟悉的名字。一個是Fidelity Europe，富達歐洲基金。一是BlackRock Global Allocation，貝萊德環球資產配置基金。有接觸基金的投資朋友，對這兩支基金應不陌生。(但在台灣買到的富達歐洲基金和貝萊德環球資產配置基金與Fidelity Europe和BlackRock Global Allocation是不太一樣的東西。詳情請見投資界的次等公民一文。)
富達歐洲基金買進了64萬股，貝萊德環球資產配置基金賣出了111萬股。
很抱歉，就算它們兩個都是法人，這一賣一買之間，日後再看，一定是有人做對，有人做錯。很難是兩個人都對。
這點讓我想到一般基金投資原則。
基金投資基本上要分散。不建議持有兩支以上投資同樣產業或同一地區的基金，甚至也不建議投資範圍重覆的基金。為什麼?因為投資範圍重疊的話，其實會增加投資組合的風險。除非你有很好的理由，不然不建議這麼做。
譬如有人決定從每月可存下來的錢之中拿出3000塊買新興市場基金。過了三個月後，他又再另外撥出每月3000塊買拉丁美洲基金。這樣一來，雖然新興市場股市相關基金由一支變成兩支，但其實投資組合是變得更集中，也就是風險更大。
跟之前相比，再多買一支拉美基金，等於是大幅加重新興市場中的拉美比率，讓自己手上的新興市場股票資產，更偏重拉美。這麼做，等同於是預測在持股期間，拉美會比亞洲與東歐新興市場有更好的表現。就算他沒這麼想，但這種動作就等同於進行這樣的預測。他所承擔的風險，就是未來拉美反而是表現不好的新興市場區塊。
一樣的道理也可見於指數化投資。譬如有人已經買了某地區股市的全市場指數基金。假如在這支全市場基金之外，這位投資人又買進投入相同市場的小型股指數基金。這樣一來，雖然投入該市場的基金由一支變為兩支，但投資組合其實變得更加偏重小型股，風險反而是更大。當然，假如這位投資人相信Fama and French 的Three-factor model中的小型股與價值類股因子，他是很有這麼做的理由。
在BP事件中，一家基金公司買進，一家基金公司賣出，則顯示出持有投資範圍重覆的基金的另一個風險:你的主動型基金經理人有可能正在捉對廝殺。
假如有位投資人，同時持有富達歐洲和貝萊德環球資產配置基金。那麼這兩支基金一買一賣之間，他整體投資部位對BP的持股份量，可能和指數型基金一樣中性。假如投資人需要指數化投資工具這種順勢而為的持股比例，那麼大可用千分之幾的費用率買進指數型基金或ETF。而不是花費每年內扣1.5%的高昂經理費，請一個幫你賣出，一個幫你買進。兩者相抵，等於什麼都沒做。但他們都稱自己為專業，值得你這1.5%的費用。
假如持有投資範圍重覆的基金，就有可能會發生這種經理人動作相互抵消的事件。這會讓投資人在主動投資方面所花費的金錢，變得完全不值。
基本上，持有一支像貝萊德環球資產配置基金這種可以買進任何地區的股票與債券的基金，對於其它基金的規畫會是很大的妨害。一個要投入全球股票與債券市場的投資人，假如要使用貝萊德環球資產配置基金的話，要不他就完全相信經理人的能力，將資金全部投入這支基金。假如買了貝萊德環球資產配置基金之後，還想要配置其它區域的主動型股票或債券基金，譬如歐洲股市、美國股市，或是全球債券市場基金，都有可能與貝萊德環球資產配置基金發生動作衝突。譬如這次，貝萊德環球資產配置基金是和歐洲基金對衝。下一次，它要在那個市場和那一支基金對衝呢?
投資人花經理費，本要是請經理人以專業判斷那些股票該買進，那些該賣出。但是，法人也會有不同的看法。你買進投資範圍重覆的主動型基金，就是開大門請經理人在這重覆的市場，大打擂台賽。
這就像某國國民花錢養軍隊。軍隊本意是要對抗外敵，結果卻分成兩邊在國內開戰。這樣的國民一定覺得自己倒霉透頂，那有這樣無法無天的武裝部隊。況且，這不就是國民出錢找麻煩，簡稱為自找麻煩嗎?
基金投資朋友，千萬不要做這種蠢事。有時候，礙於主動型基金每季只需公開一次持股的限制，你還未必知道自己花錢請的經理人正打得不可開交呢。
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