Long-Term Perspectives on the Current Boom in Home Prices讀後感續

作者以美國房地產為例,發現在過去,每當房價高漲時,就會伴隨著房地產建設投資的增加。很多人可能會覺得這是建商在炒做房價,但這也是一個房價回復平衡的機制。

當房子能以高價賣出時,大家就會來建房子。結果就是房子供應增加,讓房價回跌。這和農民發現前一季,那種經濟作物利潤最高,然後便一窩蜂栽種該作物,最後反而落得賤價出售一樣。在房價高漲時期投入的建商,本身也是在冒險。

作者也認為高房價中有一部分是一種社會群眾的心理反應。當大多民眾都仍認為買屋可以保值,買房子是有上漲潛能的投資,這種心態就可以撐高房價。但價格中的心理因素可以迅速變化。一旦群眾認為房子不再是具有潛能的投資時,那會造成迅速且嚴重的房價下跌。

文章最後,作者提到,面對房屋這樣一個高單價,往往是個人資產中最具份量的一塊資產,市場應提供對應的避險工具。讓持有房屋者,有機會對房價下跌的狀況做出避險動作。作者認為的合適工具是房地產期貨。這是一個很有趣的概念。最早在1991年,London Futures and Options Exchange便已推出英國房地產期貨。但最後涉及醜聞,失敗收場。美國的Chicago Mercantile Exchange則在2006年春季推出房地產期貨,讓有需求的投資人,可以找到合用的工具。

整篇文章看下來,還是長達幾百年的房價資料最具有震撼力。每個人都可看出近幾年房價的高漲,但要預測未來房價的走勢,絕非易事。


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5 comments:

JJ 提到...

不知綠角對文中提到rent/price ratio愈來愈低有何看法呢?是反應房價太高了,需要調整?還是這個ratio真的會愈來愈低

綠角 提到...

這篇文章寫成於2006年
後來次貸風爆中的的房價下跌
已經讓我們看到一些答案了

Unknown 提到...

首先感謝綠角這系列房地產文章,

美國在次貸破沫之前, 事實上是有人發現問題的.

這位Peter Schief基金經理人 在2006~2007上遍談話節目直言不諱他觀察到的房地產泡沫現象, 並斷言這泡沫一破一定是場無可避免的超級大衰退, 在當時一片樂觀的社會氣氛唱衰, 下場就是被主持人或其他來賓嘲笑.(跟張教授這幾年的處境有點像)
http://www.youtube.com/watch?v=p7aQXuauR9g

2006他在一場房貸銀行業協會演講, 直接對台下1000位從業人員宣告他們即將失業. (會後Q&A階段, 那個主辦人Barry看起來超不爽的 急著上來糾正觀點)
http://www.youtube.com/watch?v=6G3Qefbt0n4


終於, 次貸爆發了, Peter Schiff 不用再當寂寞的先知, 他在 2009 年受邀演講, 題目是: "Why the Meltdown Should Have Surprised No One" (為什麼我們不應對金融危機感到意外)

原始演講錄影:
http://www.youtube.com/watch?v=EgMclXX5msc

英文文字講稿:
http://mises.org/story/3493

中文翻譯:
http://www.youpai.org/big5/read.php?id=3445
http://www.youpai.org/big5/read.php?id=3446

這篇演講, Peter Schiff回顧了他早先所做的預測, 他強調他並沒有特別神, 這些泡沫都顯而易見, 事後來看一點都不意外, 但為什麼仍然這麼多人陷入瘋狂? 他認為最大的問題就出在政府, 它從不提醒風險, 不斷鼓舞投機樂觀氣氛的形成, 一直讓人民相信 "別擔心, 國家未來前途一片光明"
"別擔心, 就算跌了, 政府也不會讓它崩"

綠角 提到...

Tim Wu

謝謝分享
人們總會在事後
找出當初曾經正確預言的人
連911
其實都是有徵兆的
(這正是黑天鵝的特徵之一 "事後"發現"事前"應可預測)

但其實
當下一個危機就在我們面前
我們仍是一無所知

Teddy 提到...

其實不是"事後"發現"事前"應可預測,
而是"事後"尋求"事前"的可能原因,
但這些事後尋求出來的可能原因,
究竟是不是真的原因,
永遠沒有辦法獲得證實,
因為歷史不能重來一遍(無法實驗).