綠角財經筆記: 美國經濟指標—成屋銷售(Existing home sales)

美國經濟指標—成屋銷售(Existing home sales)

在美國，平均每十戶成交的住宅，有八戶是成屋。但不像新屋開工，可以引發許多對工人及原料的需求，成屋銷售只是所有者的轉移，似乎對經濟比較沒有直接的影響。

但是，成屋銷售對經濟還是有間接的影響。原來的屋主，可能是賣掉原來的房子，要換比較大的房子。他要換屋，就可能會有裝潢，家具的需求，消費增加對經濟還是有促進的作用。原來的屋主也可能覺得原來的房子太大了，譬如小孩都成家了，所以想換小一點的房子。這樣大小房子的差價，就會變成屋主可支配的資金，他或許想投資或是買東西，這也會刺激經濟。

對一般買屋者來說，房子是一個昂貴的投資。他會想在現在買，代表他對現在的經濟狀況和未來的收入有信心，這其實也是衡量經濟的一個面向。但是這個指數有個弱點，就是時間性的問題。一紙房屋買賣合約從簽訂到完成物權轉移可能要兩三個月的時間，成屋銷售是算物權轉移的時點，距當初敲定合約，已經離兩三個月了，所以是一個比較沒那麼即時的經濟數據。

成屋銷售(Existing home sales)是由美國房地產經紀人協會(National Association of Realtors, NAR)所統計發表。他們每個月會收集400個地區性經紀人協會的房屋銷售資料，然後分成四區，分別是東北部(Northeast)、中西部(Mideast)、南部(Sount)、和西部(West)，再統整成全國數據。

發表的數據有幾個部份:
第一是成屋銷售量(Existing single-family home sales)

對成屋銷售量最有影響力的數字是利率。據估計，利率每上漲1%，成屋銷售就會少25萬戶。成屋銷售量與消費支出常是正向相關。

第二是房屋銷售價(Sales price of existing single-family homes)

銷售價的數字會列出平均和中位價。一般來說，房價是逐年上漲。從這裡可以看出住宅的房地產本身，對抗通膨的效力如何。還有各地區房價上漲幅度也常不同，可以看出不同地區不動產的冷熱。

第三是房價負擔指數(Housing affordability index)

這個部份，NAR從幾個假設和數據算出目前房價對一般家庭的負擔。第一是目前房價的中位數字，然後是當前的房貸利率，假設一開始支付20%的房價，其餘80%貸款的話，每月要支付多少錢。譬如每月要支付$800好了，所以一年要$9600，NAR認為，貸款支出為家庭年收入的25%是剛好可以負擔，所以要負擔這樣貸款的家庭，應有$38400的年收入。假設當時的美國家庭年收入的中位數字是$50000，那麼房價負擔指數就等於50000除以38400等於1.302，就是說一般美國家庭有百分之130.2的能力可以負擔一般的房價。這個數值高於100愈多，代表一般家庭愈負擔得起這樣的房價。

以上指數可以在NAR網站 www.realtor.org 找到。

後記:看了一下2006年九月的數字，美國家庭的中位年收入是57989美元，平均房價是219800美元。台灣呢?

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