什麼是實價登錄?

行政院於2012年八月一日,公布施行”不動產成交案件實際資訊申報登錄制度”,簡稱”實價登錄”。以下解釋何謂”實價登錄”。

實價登錄的法源為何?

在2011年12月13日修正的平均地權條例地政士法不動產經紀業管理條例,都有要求實價登錄。這三者合稱”實價登錄地政三法”。

(這三個法條,分別針對買賣方,地政士與房屋仲介進行規範。這三者就是一筆不動產交易中的主要角色。)


什麼時候要申報?

自2012年八月一日起,完成所有權轉移登記30天內申報。(有買賣才要申報,假如是贈與則不需申報。)


誰負責申報?

委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄

委託不動產經紀業者居間代理者,由不動產經紀業者申報登錄。

(也就是說,有委託地政士或房仲的交易案,就由他們兩者其中之一負責申報即可)

假如沒有委託地政士也沒有委託房仲,就需由買方申報,賣方無申報義務。

(交給買方申報是合理的選項。因為交給賣方申報的話,賣方有很強的動機,低報成交價。)


不動產成交價格是否會開放外界查詢?

根據內政部的說明,不動產實價會經過去識別化與區段化的方式提供查詢。

不動產租賃是否也需要實價申報?

目前僅限於房仲經手的租賃才需要申報。


最後討論

實價登錄有幾個潛在的影響。

首先,實價登錄是以公權力搜集市場上的成交資訊,申報不實有對應罰則,而且資訊對大眾公開。這等於是讓不動產市場透明化。這對於買方與賣方,會是較好的狀況。交易雙方心中對價格有個譜,就比較不易受到中間人抬弄價格的影響。

再者,這個政策可以為實價課稅鋪路。實價課稅可以應用於以下幾方面,包括房屋稅、不動產交易所得稅、地價稅、土地增值稅。

任何增稅,在民主國家都是不討喜的選項。(但增加福利支出是必要選項。這就是為什麼,許多國家的財政基調是偏向赤字。)但目前政府就算未必真的會實施實價課稅,往這個方向走,也有”預告”、”警告”的效果。


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7 comments:

不懂 提到...

要問問官員們為什麼贈予不用實價登錄,北市的房地產是目前贈予及遺產稅的免稅天堂,也是房價高漲的元兇。曾巨威在還沒當立委時曾說:「資產階級甚至可透過若干操作,做到一毛(稅金)都不用繳;比如一億房地產,貸款五千萬後再移轉,此時受贈者帳面上反而是揹債五千萬,扣掉受贈的不動產稅基兩千萬,最後還等於負值三千萬,這下便完全不用繳交贈與稅。」要問問政府為什麼光只是個宣示意義大於實質意義的實價登錄就要大開後門。

綠角 提到...

謝謝分享~

Sky Chen 提到...

不懂大哥寫得太好了!!

不懂 提到...

房價高漲,建商、房仲、投資客只是在浮在檯面上被大家針對的目標。家產雄厚的人需要轉移海內外資產,有避稅的需求,建商只是因應需求蓋出每坪二、三百萬的豪宅,因為豪宅的實際價格和公告現值有極高的價差可供贈與避稅,實際價格越高,可避稅的空間越大,有錢要轉移的人自然趨之若鶩,勇於追高價錢,買來再送給兒女、小三、情婦、私生子女,卻完全免稅,周邊的中古屋及公寓的屋主看到房價高到如此離譜,開給房仲託售的房子開價自然翻了好幾翻,投資客看到有利可圖也來嘎一腳,可憐的是要買房自住的人,並沒有財產要轉移的需求,卻要承受已被這些人炒作到高不可攀的房價,只能認分當屋奴;今天欣聞政府要開放標售五百坪以內台北市的國有地,可見贈與避稅的需求仍夯,海外資金持續回流,建商需地若渴,再加上奢侈稅可望癈止,日後大家在房地產上賺了大錢,可別忘了感謝隱身在檯面下默默推動房價上漲的富人、政治(策)掮客/政府、及(共犯)集團,都應記首功。

簡煌彰 提到...

不懂大哥
您說的例子最後負值三千萬
會造成反贈與喔...
還是要繳交贈與稅
如果做到剛好就真的都不需要了
提供您參考
如有錯誤再請指教^^

會叫的野獸 提到...

曾巨威教授舉的例子確實是失準了(或是記者筆誤了?),簡大哥的回應很棒,想必也是位高手,希望各位前輩能不吝多多分享經驗,讓晚輩們能順利在這塊土地安身立命,不要每天工作為資本家賣命,努力存錢買房還要被剝削好幾次。

匿名 提到...

政府將要開放兩岸貨幣清算,不知綠角大和大家的看法如何?會錢進大陸投資或賺利息嗎?屆時兩岸貨幣移動時間和成本更低,會有更多資金預期房地產將開放中資而進來拉抬房價嗎?