美國經濟指標—成屋銷售(Existing home sales)

在美國,平均每十戶成交的住宅,有八戶是成屋。但不像新屋開工,可以引發許多對工人及原料的需求,成屋銷售只是所有者的轉移,似乎對經濟比較沒有直接的影響。

但是,成屋銷售對經濟還是有間接的影響。原來的屋主,可能是賣掉原來的房子,要換比較大的房子。他要換屋,就可能會有裝潢,家具的需求,消費增加對經濟還是有促進的作用。原來的屋主也可能覺得原來的房子太大了,譬如小孩都成家了,所以想換小一點的房子。這樣大小房子的差價,就會變成屋主可支配的資金,他或許想投資或是買東西,這也會刺激經濟。

對一般買屋者來說,房子是一個昂貴的投資。他會想在現在買,代表他對現在的經濟狀況和未來的收入有信心,這其實也是衡量經濟的一個面向。但是這個指數有個弱點,就是時間性的問題。一紙房屋買賣合約從簽訂到完成物權轉移可能要兩三個月的時間,成屋銷售是算物權轉移的時點,距當初敲定合約,已經離兩三個月了,所以是一個比較沒那麼即時的經濟數據。

成屋銷售(Existing home sales)是由美國房地產經紀人協會(National Association of Realtors, NAR)所統計發表。他們每個月會收集400個地區性經紀人協會的房屋銷售資料,然後分成四區,分別是東北部(Northeast)、中西部(Mideast)、南部(Sount)、和西部(West),再統整成全國數據。

發表的數據有幾個部份:
第一是成屋銷售量(Existing single-family home sales)

對成屋銷售量最有影響力的數字是利率。據估計,利率每上漲1%,成屋銷售就會少25萬戶。成屋銷售量與消費支出常是正向相關。

第二是房屋銷售價(Sales price of existing single-family homes)

銷售價的數字會列出平均和中位價。一般來說,房價是逐年上漲。從這裡可以看出住宅的房地產本身,對抗通膨的效力如何。還有各地區房價上漲幅度也常不同,可以看出不同地區不動產的冷熱。

第三是房價負擔指數(Housing affordability index)

這個部份,NAR從幾個假設和數據算出目前房價對一般家庭的負擔。第一是目前房價的中位數字,然後是當前的房貸利率,假設一開始支付20%的房價,其餘80%貸款的話,每月要支付多少錢。譬如每月要支付$800好了,所以一年要$9600,NAR認為,貸款支出為家庭年收入的25%是剛好可以負擔,所以要負擔這樣貸款的家庭,應有$38400的年收入。假設當時的美國家庭年收入的中位數字是$50000,那麼房價負擔指數就等於50000除以38400等於1.302,就是說一般美國家庭有百分之130.2的能力可以負擔一般的房價。這個數值高於100愈多,代表一般家庭愈負擔得起這樣的房價。

以上指數可以在NAR網站 www.realtor.org 找到。

後記:看了一下2006年九月的數字,美國家庭的中位年收入是57989美元,平均房價是219800美元。台灣呢?


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2 comments:

freeforever 提到...

感恩綠大的分享,從我的部落格連結到這裏。
http://freeforever.pixnet.net/blog/post/24358662

綠角 提到...

謝謝你的引用