房地產的通膨避險效果(Real Estate as Inflation Hedge)

金融界對房地產投資的常見”促銷”用語是，”買房地產，抗通膨”。這個說法和直覺完全符合。我們來看一下，房地產是否提供了恰切的抗通膨表現。

房地產投資一般有兩種形式。一是直接持有，一是透過像Real Estate Investment Trusts(簡稱REIT)來間接持有。

假如業主直接持有可帶來租金收入的房地產，像商辦大樓、倉庫、店面或是公寓，在通膨明顯的時候，屋主可以提高租金來對抗通膨。但是，這些不動產也需要基本維持的成本。這些維護費用，也會隨通膨而上升。假如提高的租金收益，未能打平增加的基本開銷，那麼，這些直接持有的房地產，還是無法對抗通膨。所以直接持有的房地產，能否對抗通膨，是有個別差異的。

而透過REIT投資呢?

本圖取材自Vanguard IC&R Preserving a Portfolio’s Real Value: Is There an Optimal Strategy? 一文。

我們可以看到上圖。這張圖是美國1972到2005年間，REIT index和CPI的走勢圖。黑線是REIT指數，淡橘線是CPI指數。讀者可以把這兩條線，由左到右瞄過一眼，看看是否有橘線黑線同步起伏趨勢。似乎不太有。黑線自顧自的，上下擺蕩著。

本圖取材自Vanguard IC&R Preserving a Portfolio’s Real Value: Is There an Optimal Strategy? 一文。

這張圖顯示各種指數與消費者物價指數的關連性(correlation)。上半是用月報酬來算，下半是用年報酬來算。我們可以看到REIT那列，月報酬與CPI的相關性是-0.0794，年報酬與CPI的相關性是0.1229。其實，REIT這種和消費者物價指數的關連性，與股票和消費者物價指數的關連性比較近似。

總結來說，你要很精確的抵消通膨，REIT可能無法達到這個目的。但你要長期投資，以REIT 的風險和報酬，很有機會為投資組合帶來實質收益。

下次看到基金公司拿抗通膨當REIT基金的廣告詞時，想想看，REIT是比較像股票還是比較像房地產的東西。


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